20170123-广发证券-房地产行业_整体成交环比下行_其中一线降幅显著_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

整体成交情况

上周，房地产整体成交环比微幅下行，一线城市成交面积显著下滑，二线城市成交面积则保持稳定但出现分化。具体数据如下：

• 一线四大城市：房地产成交面积59万平米，环比下降25%，同比下降47.79%。
• 部分二线城市：房地产成交面积267万平米，与上周持平，但同比下降9.49%。

一线城市中，深圳降幅超50%，北京、济南、青岛降幅较为明显，广州微升。二线城市中，无锡、苏州、南昌、宁波因低基数出现显著涨幅，而东莞、南京、海口、济南、杭州则出现环比下滑，东莞降幅超30%。

分区域来看：

• 环渤海区域：环比显著下滑18%，北京、济南、青岛降幅明显。
• 长三角区域：微幅增长3.5%，但样本城市分化明显，上海、南京、杭州降幅显著，无锡、苏州、宁波上涨。
• 珠三角区域：跌幅达15%，广州微升，深圳、东莞大幅下滑。
• 中部地区：环比上涨，南昌涨幅达83%，其他城市则止增回落。

整体库存情况

上周，全国11大城市推盘量继续上行，成交下行带动库存指数微升，去化周期逐渐上行。政策调控力度加大，部分热点城市如深圳、济南加强了对商品房价格和限购政策的管理，以稳定市场。

• 深圳：对商品住房和商务公寓的申报均价进行限价。
• 济南：进一步出台限购细则，本地户籍限购2套，外地户籍在部分区域限购1套，且需连续缴纳24个月个税或社保。

统计局数据显示：

• 2016年新开工累计同比增8.1%，投资累计同比增6.9%。
• 12月销售端增速虽小幅扩大，但累计增速仍下行。

展望：政策调控深化将导致市场景气度进一步下行，2017年新开工及销售将同比下滑，而投资可能因单位投资额提升保持2.5%左右小幅增长。

主要观点

• 市场景气度继续下行：一线成交大幅下滑，政策调控强化，市场预期进一步走弱。
• 区域分化明显：环渤海、长三角、珠三角区域表现分化，部分城市如南昌因低基数出现显著上涨。
• 库存压力增大：推盘量回升，成交下滑，库存指数微升，去化周期上行，市场面临去库存压力。
• 政策调控深化：热点城市加强限价、限购等措施，抑制房价过快上涨，稳定市场。

关键信息

• 政策调控：深圳、济南等城市加强限价和限购，抑制市场过热。
• 市场表现：部分房企如新城控股、荣盛发展、阳光城等在12月表现强劲，但整体市场景气度下行。
• 投资评级：买入、持有、卖出，主要基于对股价与大盘相对表现的预期。
• 公司动态：多家房企发布重要公告，如京投发展与链家融盛合作，新城控股竞得多幅土地，东百集团设立产业基金等。

本周组合

广发地产组合包括以下公司，且保持不变：

• 东百集团
• 嘉宝集团
• 阳光股份
• 中国国贸
• 阳光城

风险提示

• 政策调控力度进一步加大：可能对市场景气度造成更大下行压力。
• 行业销售回落快于预期：可能影响房企现金流及市场信心。

投资评级说明

• 买入：预期股价强于大盘10%以上。
• 持有：预期股价变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期股价弱于大盘10%以上。

公司投资评级说明

• 买入：预期股价强于大盘15%以上。
• 谨慎增持：预期股价强于大盘5%～15%。
• 持有：预期股价变动幅度介于-5%～+5%。
• 卖出：预期股价弱于大盘5%以上。

总结

房地产市场整体呈现成交环比下行趋势，一线城市降幅显著，二线城市分化明显。政策调控力度持续加大，市场景气度进一步下行。库存压力上升，去化周期延长。重点城市如深圳、济南、上海、南京、杭州等均出台调控政策，以促进市场平稳发展。部分房企在12月表现良好，但整体市场仍面临较大下行压力。