地产杂谈系列之二十九：按揭利率下行还有多少空间_15页_1mb

按揭利率下行还有多少空间总结

核心内容

本报告分析了当前按揭利率下行趋势及其对房地产市场的影响，重点探讨了未来按揭利率的潜在下行空间、市场信心修复路径以及对投资建议的分析。

主要观点

• 按揭利率逐步下行：近期多个城市下调房贷利率，1月5年期LPR时隔21个月后首次下调，103个重点城市首套房贷利率为5.56%，二套利率为5.84%，均较上月回落8个基点。放款周期也有所缩短，平均为50天。
• 放款速度加快：按揭利率下降带动放款速度加快，但居民中长期贷款仍低迷，显示需求端不足。
• 基本面压力仍存：2021年全年百强房企销售金额同比下降3.2%，2022年1月销售面积同比下跌44.4%，市场持续下行，二三线城市压力更大。
• 政策空间仍存：当前政策主要集中在资金纾困，如预售金监管和并购贷不计入“三条红线”，但需求端政策仍需进一步发力。
• 按揭利率潜在下行空间广阔：2021Q4全国个人按揭综合成本为5.63%，远高于历史低点，潜在下行空间超过100个基点。
• 楼市企稳滞后于按揭利率下行：根据历史经验，楼市销售转正滞后按揭利率下行约7个月，预计二季度销售有望企稳。
• 投资建议：关注龙头房企如保利发展、万科A等，以及优质民企如金科股份、新城控股等。物管板块估值处于低位，具备投资价值。

关键信息

按揭利率下行趋势

• 1月按揭利率：首套房贷利率为5.56%，二套为5.84%，较上月回落8个基点。
• 放款周期：1月平均放款周期为50天，较上月缩短7天。
• LPR调整：2022年1月5年期LPR下调5个基点，为21个月来首次下调。
• 居民中长期贷款：1月新增居民中长期贷款同比下降21%，显示需求不足。

按揭利率潜在下行空间

• 与历史低点对比：
  • 对比2009Q2，按揭利率下行空间为2.03个百分点。
  • 对比2016Q3，按揭利率下行空间为1.27个百分点。
• 月供下降测算：按揭利率分别下降10、30、50、100个基点，月供下降比例分别为1.1%、3.3%、5.4%和10.7%。

市场信心修复路径

• 修复路径：政策 → 信贷 → 信心 → 楼市 → 房企 → 投资。
• 信心提振关键：信心恢复是打破当前楼市困局的关键，当前市场信心仍不足。
• 二季度观察窗口：预计二季度销售有望企稳，但需考虑政策力度和市场基数。

投资建议

• 开发板块：关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企，如保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A。
• 优质民企：若需求端政策进一步发力，优质民企如金科股份、新城控股、中南建设、龙光集团的修复空间更大。
• 多元化业务：物管板块估值处于历史低位，看好综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务。
• 商业运营商：关注轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业。

风险提示

1. 供给充足性降低风险：地市遇冷可能导致房企新增土储不足，影响行业销售、开工、投资、竣工。
2. 房企大规模减值风险：楼市去化压力超出预期，销售以价换量可能导致前期高价地减值。
3. 政策呵护不及预期风险：若政策有效性不足，楼市调整幅度和时间可能超出预期，影响行业发展。

图表目录

• 图表1：重点覆盖标的及估值
• 图表2：按揭利率持续回落，放款速度有所加快
• 图表3：2022年1月全国5年期LPR报价下调5bp
• 图表4：1月居民中长期贷款依旧低迷
• 图表5：2022年1月克而瑞百强房企单月销售跌幅进一步扩大
• 图表6：各线城市日均成交走势图
• 图表7：百城房价下跌占比城市逐步上升
• 图表8：百城房价中三线城市房价压力持续加大
• 图表9：目前各地政策松动方向
• 图表10：核心城市最新限购政策依旧严格
• 图表11：2014年“930”新政、2015年“330”新政
• 图表12：当前个人按揭利率绝对值仍处于历史较高水平
• 图表13：2021Q4个人按揭利率较5年期基准仍上浮21%
• 图表14：当前房贷利率与历史主要低点对比
• 图表15：不同情形下当前个人按揭利率相比历史低点对应下降空间
• 图表16：不同房贷利率下行空间对应月供下降幅度
• 图表17：2014-2015年销售增速转正滞后房贷下行9个月
• 图表18：2018-2019年销售增速转正滞后房贷下行3-7个月
• 图表19：信心提振带动销售回暖为扭转当前困局的关键

投资评级

• 股票投资评级：

  • 强烈推荐：预计6个月内股价表现强于市场20%以上
  • 推荐：预计6个月内股价表现强于市场10%-20%之间
  • 中性：预计6个月内股价表现相对市场在±10%之间
  • 回避：预计6个月内股价表现弱于市场10%以上

• 行业投资评级：

  • 强于大市：预计6个月内行业指数表现强于市场5%以上
  • 中性：预计6个月内行业指数表现相对市场在±5%之间
  • 弱于大市：预计6个月内行业指数表现弱于市场5%以上

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