20220826-浙商证券-债券市场专题研究_地产债探讨_信贷政策还有多少筹码__10页_1mb

报告摘要

债券市场专题研究总结：地产债探讨——信贷政策还有多少筹码？

核心内容

本报告围绕当前房地产市场与信贷政策的关系，分析了政策放松的空间及对地产需求的潜在影响。报告指出，在“宽松失锚”的背景下，尽管存在政策放松的预期，但整体来看，信贷政策的放松空间有限，且对地产需求的拉动作用可能较为有限。

主要观点

1. 5Y LPR和房贷利率下行空间有限

当前房贷利率已接近下限：首套房贷利率已降至4.35%，二套房贷利率降至5.07%，仅分别高于最低下限10BP和2BP。
LPR下调的限制因素：
- 5Y LPR与1Y LPR的利差及与MLF利差存在政策约束；
- 存贷息差持续收窄，银行资产端收益下调受限；
- 历史经验表明，房贷利率下调是地产周期底部的组合拳之一，但其幅度并不能直接决定地产需求的回暖。
预计后续下调空间：
- 5Y LPR可能再降10BP（非对称降5BP）；
- 商业性房贷利率可能再降25BP左右（含8月22日调整的15BP）；
- 但10BP的下调幅度对地产需求的刺激作用有限。

2. 首付比例放松空间集中于二线城市

政策导向：国常会提出“一城一策”灵活运用信贷政策，重点在二线城市首付比例的下调。
当前首付比例：
- 首套房首付比例最低为20%，二套房最低为30%；
- 南昌、合肥、长春等城市已调降至政策下限。
仍有较大放松空间：
- 超半数二线城市首套和二套房首付比例仍有下降空间；
- 一线城市也可能出现政策放松的可能。

3. 地产需求缓慢筑底中

二手房市场回升明显：二手房销售持续回升，成为当前地产需求的支撑。
新房市场筑底特征：
- 新房销售同比增速在第34周出现回升；
- 交付风险仍是影响新房需求的关键因素；
- 限购政策放松对新房需求有刺激作用，但尚未全面放开。
未来展望：
- 随着后续信贷和限购政策进一步放松，新房需求在三季度有望实现筑底；
- 房价下跌预期和居民收入下降并非当前需求回暖的主要制约因素。

关键信息

政策放松节奏：当前政策仍以“托而不举”为主，地产销售筑底后LPR下调可能结束。
历史对比：本轮降息幅度远不及2009年和2015年，政策力度有限。
风险提示：
- 政策放松程度不及预期；
- 政策放松对地产需求的拉动效果不及预期。

图表与数据支持

图1：2022年1-8月各城市地产调控政策放松脉络图；
图2：首套和二套房贷利率下行空间分别约25BP和17BP；
图3：5Y-1Y LPR利差；
图4：负债端成本下行支持资产端收益下调；
图5：上市银行平均贷款利率；
图6：上市银行平均存款利率；
图7：房贷利率下调与住宅销售面积止跌回暖的时间间隔；
图8：65个大中城首套普通房首付比例分布；
图9：65个大中城二套（未结清）普通房首付比例分布；
图10：新房市场筑底中；
图11：二手房市场体现需求；
图12：新房和二手房同比走势；
图13：一线城市二手房价已出现回暖。

表格信息

表1：每轮贷款利率下调情况汇总表，对比了历史与本轮的下调幅度、最低点及后续空间。

投资评级说明

股票投资评级：以报告日后6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为买入、增持、中性、减持。
行业投资评级：以行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为看好、中性、看淡。
提醒：投资评级为相对评级，不代表绝对投资建议，投资者应结合自身情况独立判断。

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总结

当前地产政策以“托而不举”为主，信贷政策仍有放松空间，但对地产需求的拉动作用有限。5Y LPR和房贷利率的下调空间受限，主要受利差和存贷息差制约。二线城市首付比例的下调是政策放松的重点方向，一线城市的放松可能性也需关注。新房市场正在筑底，二手房市场则表现较为积极，交付风险和限购政策仍是影响因素。整体来看，地产需求的回暖更多依赖于政策放松的节奏和力度，而非单一的利率下调。

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