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无锡2022年首轮集中供地总结

核心内容

2022年5月7日，无锡完成2022年首轮集中土拍，共推出8宗地块，全部成交，成交总额达341.1亿元，平均溢价率仅为0.5%，远低于全国16城平均水平（4.5%）。整体来看，无锡土拍热度一般，市场仍处低迷状态，城投平台持续主导拿地市场，民营房企参与度上升，但主流房企未积极参与。

主要观点

预申请制度首次实行，参拍门槛降低

• 无锡首次引入预申请制度，允许企业缴纳300万元预申请保证金参与土拍，缓解企业资金压力。
• 预申请人可在竞得地块后通过“现金+保函”方式补齐保证金，现金比例最低为5%。
• 预申请制度下，企业可按照出让金缴纳比例分期领取建设工程规划许可证，进一步降低拿地成本。

土拍热度一般，底价成交为主

• 无锡本轮土拍推出8宗地块，全部成交，无流拍，但平均溢价率极低，仅为0.5%。
• 底价成交率高达87.5%，反映出市场整体低迷。
• 无锡土拍自去年第三轮以来，一直呈现低流拍、低溢价的特征，供地数量较少，仅为22城中较低水平。
• 核心区域如经开区、惠山新城等地块均以底价成交，仅梁溪区全丰路地块有小幅溢价（3.7%）。

城投仍是拿地主力，民企参与度上升

• 城投平台全口径拿地金额为95.4亿元，占总成交金额的91.7%，成为本轮拿地主力。
• 民营房企拿地金额为70.6亿元，占比67.9%，较去年第三轮大幅上升，但以本地民企为主，主流房企未参与。
• 联合拿地成为主流方式，8宗地中5宗为联合拿地，占比62.5%，远高于去年三轮的零联合拿地。

关键信息

• 土拍特点：预申请制度首次实行，参拍门槛降低，无流拍，底价成交为主。
• 市场状况：2022年3月无锡住宅销售面积累计增速跌至-47%，新房与二手房价格持续低迷。
• 拿地主体：城投平台主导拿地，民营房企参与度上升，但以本地民企为主。
• 联合拿地：联合拿地成为主流方式，3宗为城投平台与民企合作，1宗为民企联合，1宗为城投联合体，仅2宗为城投独立拿地，1宗为民企独立拿地。
• 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。

图表目录（摘要）

• 图1：无锡2022年首轮土拍基本情况
• 图2：溢价率持续较低，推地数量较少、城投参与度较高、预申请制度下无锡本轮土拍无流拍
• 图3：无锡住宅成交面积负增长，二手房、新建商品房价格持续下跌
• 图4：城投仍是拿地主力；与城投联合拿地，民企拿地金额占比明显上升
• 图5：本轮土拍以联合拿地为主（地块数量占比）

表格目录（摘要）

• 表1：无锡本轮土拍实行预申请制度
• 表2：无锡2022年首轮土拍明细（亿,元/方）

总结

无锡2022年首轮土拍反映出房地产市场仍处调整期，企业拿地意愿较低，市场热度不高。预申请制度的实施有助于提高土地出让成功率，但未能显著提升溢价率。城投平台依然是拿地主力，而本地民企在联合拿地模式下参与度显著上升，主流房企未积极参与。整体来看，无锡土拍市场仍需时间回暖。