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房地产周报20230313：多地放松限售，稳支柱与防风险并重

核心内容概述

本周（2023年3月6日至10日），A股及H股地产板块均表现疲软，整体弱于大盘。新房销售继续回暖，二手房市场升温显著，土地市场成交有所改善，但融资环境依然承压。政策层面，多地放松限售政策，住建部提出稳支柱、防风险、惠民生三大方向，推动房地产市场平稳发展。

主要观点

• 市场表现：A股地产指数（申万）本周下跌4.91%，H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）下跌9.32%，H股物业指数下跌11.90%。整体来看，地产板块表现弱于大盘，显示市场信心仍需恢复。
• 新房销售：26城商品房累计销售面积同比微增0.9%，其中三四线城市增长显著（14.6%）。月度成交面积同比上涨29.0%，表明新房市场正在逐步回暖。
• 二手房销售：12城二手房成交面积同比大幅增长30.8%，其中三四线城市增长最快（35.5%），月度成交面积同比上涨48.6%，显示二手房市场热度持续上升。
• 土地市场：100大中城市土地成交面积同比微降0.7%，但土地溢价率上升至7.3%，表明市场预期有所改善。土地成交总价同比上涨4.6%，显示开发商拿地意愿增强。
• 融资情况：境内地产债发行规模同比下降2.6%，外债余额降幅扩大，反映房企融资压力依然存在。
• 政策动态：住建部部长倪虹表示对房地产市场企稳回升充满信心，提出稳支柱、防风险、惠民生三大方向。多地如长沙、常州、深汕特别合作区等进一步放松限售政策，形成政策合力，推动市场触底回升。

关键信息

1. 市场行情

• A股地产指数：本周下跌4.91%，上周上涨0.74%；近12周累计下跌12.53%。
• H股地产指数：本周下跌9.32%，上周上涨2.13%；近12周累计下跌14.30%。
• H股物业指数：本周下跌11.90%，上周上涨4.51%；近12周累计下跌15.89%。
• H股大盘（恒生指数）：本周下跌6.07%，上周上涨2.79%。

2. 新房销售

• 累计成交面积：26城商品房累计销售面积同比上涨0.9%；其中，三四线城市涨幅最大（14.6%）。
• 月度成交面积：本月至今累计同比上涨29.0%，上月同比上涨42.0%。
• 各线城市表现：一线城市同比-8.0%，二线城市同比-0.5%，三四线城市同比14.6%。

3. 二手房销售

• 累计成交面积：12城二手房累计成交面积同比上涨30.8%；其中，三四线城市涨幅最大（35.5%）。
• 月度成交面积：本月至今累计同比上涨48.6%，上月同比上涨115.3%。
• 各线城市表现：一线城市同比19.7%，二线城市同比36.3%，三四线城市同比35.5%。

4. 土地市场

• 成交建面：100大中城市本年累计同比-0.7%，一线城市同比32.6%，二线城市同比4.9%，三线城市同比-5.3%。
• 土地溢价率：本周为7.3%，上周为2.2%。
• 土地成交总价：本年累计同比4.6%，上周累计同比7.3%。

5. 融资情况

• 境内地产债：本年至今发行规模累计同比-2.6%，2月同比-12.0%，1月同比16.2%。
• 境外地产债：美元债券余额同比-25.56%，港元债券余额同比-14.78%。环比来看，美元债券余额下降5.11%，港元债券余额微降0.61%。

6. 政策要闻

• 长沙：调整限售政策，由“不动产权证满4年”变为“网签满4年”即可出售。
• 常州：取消新房2年限售期，新建商品住房可按栋申领预售许可证。
• 深汕特别合作区：暂停对自然人实施商品住房限购，限售期限由5年调整为2年，大户型优先申购。
• 住建部倪虹讲话：强调房地产市场企稳回升，提出稳支柱、防风险、惠民生三大方向，重点防范系统性风险。

7. 投资策略

• 重点推荐：具有信用优势的央企、国企及有望获得融资支持的优质民企。
• 建议关注企业：保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团。
• 政策导向：支持改善性住房需求，防范房企风险，推动市场复苏。

风险提示

• 行业政策落地不及预期的风险
• 盈利能力继续下滑的风险
• 销售不及预期的风险
• 资产大幅减值的风险

总结

本周房地产市场整体承压，但新房与二手房销售均呈现回暖迹象，土地市场有所改善，政策层面持续放松限售与限购，推动市场回归平稳。分析师陈刚认为，优质头部房企将在竞争格局改善和需求回暖中受益，建议关注具备信用优势和融资潜力的房企。同时，需警惕政策落地不及预期、盈利能力下滑、销售不及预期及资产减值等风险。