20221226-东吴证券-房地产行业跟踪周报_销售数据持续下跌_各地放松态势延续_18页_997kb

房地产行业跟踪周报总结

核心内容概述

本周房地产行业整体表现疲软，房地产板块（SW）周涨幅为 -4.66%，同期沪深300指数涨幅为 -3.19%，万得全A指数涨幅为 -4.27%，房地产板块相对沪深300和万得全A指数分别出现 -1.48% 和 -0.40% 的超额收益。行业销售数据持续下跌，各地政策放松趋势延续，房地产市场仍面临较大压力，但部分政策支持信号显示行业有望逐步恢复。

主要观点与关键信息

1. 房地产销售数据持续下滑

• 新房销售：上周60城新房成交面积276.0万平，环比 -16.5%，同比 -48.7%；2022年12月1日-23日累计成交1042.9万平，同比 -33.2%；2022年累计成交17954.4万平，同比 -33.5%。
• 二手房销售：上周20城二手房成交面积95.1万平，环比 -27.8%，同比 -21.9%；2022年12月1日-23日累计成交412.4万平，同比 +5.2%；2022年累计成交6407.1万平，同比 -13.6%。
• 库存与去化周期：16城新房去化周期为 15.6个月，环比 +2.2个月，同比 +4.9个月；一线、二线、三四线城市去化周期分别为 13.1个月、16.0个月、55.0个月，环比分别变动 +1.1个月、+3.0个月、+5.0个月。

2. 土地市场表现

• 土地供应：2022年12月19日-25日，百城供应土地数量为168宗，环比 -51.0%，同比 -68.2%；供应土地建筑面积为1193.9万平方米，环比 -55.0%，同比 -67.3%。
• 土地成交：百城土地成交建筑面积3212.8万方，环比 -33.9%，同比 -68.3%；成交楼面价2203元/平，环比 +19.0%，同比 -29.0%；土地溢价率 2.1%，环比 +1.2pct，同比 -0.8pct。
• 地方供地情况：天津四批次集中供地收官，全年总成交额315亿元；南京集中供地收官，全年104幅宅地总成交金额1308亿元。南京购房政策调整，外地人购房无需社保，二套住房首付比例降至 40%；天津公积金二套贷款首付比例由 60% 降至 40%，自12月26日起施行。

3. 政策动态

• 中央政策：12月21日，证监会召开会议，支持房地产市场平稳发展，提出“借壳”上市、涉房重组等政策，有助于改善房企资产负债表。
• 财政数据：1-11月国有土地使用权出让收入5.12万亿元，同比下降 24.4%。
• REITs发展：预计2023年基础设施REITs将进入快速发展期，2022年底已有24只REITs挂牌，总发行规模783.6亿元，未来有望超过60只，总规模超2000亿元。

4. 融资情况

• 信用债发行：上周房地产行业境内信用债发行规模为45.6亿元，环比 -69.5%，同比 -1.8%；2022年至今累计发行信用债549支，合计金额4996.9亿元，同比 -4.0%。
• 融资支持：人民银行引导银行间市场交易商协会出台政策，扩大发债房企范围至地方优质民营房企，并给予增信支持。

5. 行业走势与投资建议

• 行业展望：随着疫情冲击减弱和政策持续作用，2023年一季度房地产销售有望逐步好转。
• 投资建议：
  • 房地产开发：建议关注 保利发展、金地集团、新城控股、首开股份。
  • 物业管理：建议关注 招商积余、华润万象生活、新大正。
• 风险提示：
  • 房地产调控政策放宽不及预期；
  • 行业下行持续，销售不及预期；
  • 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期；
  • 疫情反复或发展超预期。

重点数据汇总

房地产销售数据

• 60城新房成交面积：276.0万平（环比-16.5%，同比-48.7%）；
• 60城新房成交套数：2.3万套（环比-19.4%，同比-51.1%）；
• 20城二手房成交面积：95.1万平（环比-27.8%，同比-21.9%）；
• 20城二手房成交套数：0.9万套（环比-27.5%，同比-28.2%）。

土地市场数据

• 百城土地供应数量：168宗（环比-51.0%，同比-68.2%）；
• 百城土地供应建筑面积：1193.9万方（环比-55.0%，同比-67.3%）；
• 百城土地成交建筑面积：3212.8万方（环比-33.9%，同比-68.3%）；
• 百城土地成交楼面均价：2203元/平（环比+19.0%，同比-29.0%）；
• 百城土地溢价率：2.1%（环比+1.2pct，同比-0.8pct）。

个股表现

涨跌幅前五

涨跌幅后五

附：相关研究与图表

• 相关研究：

  • 《新房环比小幅下跌，中央经济工作会议重提“住房消费”》（2022-12-19）
  • 《从防风险到促消费，新使命引领行业迈入发展新阶段》（2022-12-18）

• 图表目录：

  • 图1：60城新房成交套数
  • 图2：60城新房成交面积
  • 图3：20城二手房成交套数
  • 图4：20城二手房成交面积
  • 图5：一、二、三四线城市去化周期
  • 图6：一线城市商品房库存及去化周期
  • 图7：二线城市商品房库存及去化周期
  • 图8：三四线城市商品房库存及去化周期
  • 图9：16城商品房库存及去化周期
  • 图10：百城土地供应数量
  • 图11：百城土地供应规划建筑面积
  • 图12：百城土地成交建筑面积
  • 图13：百城土地成交楼面均价
  • 图14：百城土地成交溢价率
  • 图15：房企信用债发行额（周度）
  • 图16：房企信用债发行额（月度）
  • 图17：REITs周涨跌幅
  • 图18：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（2021年以来涨跌幅）

附：免责声明

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