陈林-不确定性下的确定性投资-2018.2.9-215页-16mb

不确定性下的确定性选择 - 总结

核心内容

本文分析了中国房地产市场的未来发展趋势，重点围绕以下六个问题展开：

1. 房地产还能干多少年？
2. 未来房地产市场格局？
3. 调控后续发展？
4. 如何把握城市分化机会？
5. 如何把握城市板块分化机会？
6. 三四线城市的机会如何把握？

主要观点

房地产市场发展周期

• 2017年商品房成交面积16.94亿方，同比增长7.66%；商品住宅成交面积14.48亿方，同比增长5.27%，达到历史峰值。
• 预计2030年常住人口城镇化率将达到70%，城镇人口将突破10亿，人均居住面积预计达44㎡。
• 2018-2030年全国城镇居民累计新增住房需求134亿㎡，平均每年10亿㎡，未来10年房地产市场仍将有较大发展空间。

城市分化趋势

• 人口和经济集中度向大城市和城市群倾斜，未来房地产市场将呈现明显的城市分化。
• 一线城市（如北京、上海、广州、深圳）和核心二线城市（如天津、重庆、成都）仍具强大吸附力，将是房企关注重点。
• 新兴都市圈如成渝、武汉、山东等地发展潜力大，将成为新的增长热点。

房地产调控

• 房地产调控是“政策市”，调控手段包括限购、限售、限贷、限价、土地供应调整等。
• 未来调控将继续收紧，但部分城市（如天津、合肥、济南、南京、宁波）因房价疲软、土地收入下降、财政压力等，调控放松可能性较大。
• 房企集中度持续提升，TOP50房企入榜门槛将提高至1500亿，行业洗牌加速。

关键信息

城市人口与经济格局

• 人口持续向大都市圈集聚，未来三大城市群（长三角、京津冀、珠三角）仍是人口流动的主要目的地。
• 2017年GDP占全国比重最高的城市包括上海、北京、深圳、广州、重庆等，其中一线城市和部分核心二线城市具备较强的经济支撑力。

房地产市场容量

• 2030年商品住宅销售面积预计为7亿方，而2020年或达13亿方。
• 未来存量房改造市场潜在总量约90亿方，预计2027年启动，将为房地产市场带来90万亿的市场空间。

房企发展趋势

• 房企集中度不断提升，TOP50房企销售金额集中度预计达45.8%，TOP30房企销售金额集中度预计达38.8%。
• 未来房企需加快规模扩张，以应对行业集中度提升带来的竞争压力，千亿规模将成为房企的重要目标。

政策走势

• 2018年政策将“压”与“稳”结合，长效机制加快建立，包括房产税、租赁市场、保障性住房等。
• 短期调控政策不放松，但部分城市将出现结构性宽松，如放宽落户政策、允许预证售价等。

未来市场格局

• 房地产市场将向“城市群”和“核心城市”集中，城市吸附力分化将更加明显。
• 房企需识别城市分化趋势，关注人口和经济的集中区域，把握投资机会。
• 长期来看，房地产市场将从增量市场转向存量市场，房企需在城市更新和存量房改造中寻找增长点。

结构化机会与政策宽松城市预判

• 未来调控可能呈现“结构化宽松”，部分城市如天津、合肥、济南、南京、宁波、郑州等因房价疲软、土地收入下降、财政压力等，政策宽松可能性较大。
• 房企需关注这些城市的政策变化，把握市场机会。

行业与市场趋势

• 房地产行业将进入“强者恒强”的阶段，房企需加快规模扩张，提升市场地位。
• 租购并举、房产税等长效机制将逐步推进，房地产市场将从“投资属性”向“居住属性”转变。
• 高铁网络的完善将促进城市群内部通勤优化，进一步推动房地产市场向重点城市集中。

总结

房地产市场在城镇化进程和城市分化趋势下，仍具备长期发展潜力，但增速将放缓。未来市场将向核心城市和城市群集中，房企需关注城市人口和经济的集中区域，把握结构性机会。调控政策将继续收紧，但部分城市可能逐步放松，为市场带来新的增长点。同时，房地产行业集中度将不断提升，房企需加快规模扩张和市场布局，以应对激烈的竞争环境。