20220426-城市测量师行-房地产_一季度楼市政策及上海行情回顾_9页_1mb

2022年一季度楼市政策及上海行情总结

一、全国政策概览

1. 中央“房住不炒”总基调不变

2022年中央继续坚持“房住不炒”的定位，明确“三稳”目标（稳地价、稳房价、稳预期），强调因城施策，支持合理住房需求释放，推动房地产行业良性循环和健康发展。政策重点包括：

• 加强预期引导，探索新的发展模式；
• 坚持租购并举，加快发展长租房市场；
• 逐步实现租购住房在公共服务上的同等权利；
• 持续整治规范房地产市场秩序，稳妥实施房地产长效机制；
• 处置房企逾期交付风险，防止系统性风险。

2. 地方政策宽松化趋势

在中央政策指导下，2022年一季度全国超过60个城市对房地产政策进行了适度放宽，主要集中在金融层面，如放宽公积金贷款额度、降低首付比例、增加购房补贴等。真正涉及限购限售调整的城市较少，但有代表性的是：

• 郑州：全国首个同时放宽限贷和限购的城市。允许老年人投靠养老的家庭购买第三套住房，取消“认房又认贷”政策，降低购房成本。
• 哈尔滨：全国首个取消限售政策的城市，标志着该市房地产市场调控政策的松绑。

二、上海市场情况

1. 政策环境

上海作为热点城市，一季度未跟随全国宽松趋势，政策重点转向保障性租赁住房建设，出台多项政策以完善保租房体系，包括：

• 土地供应、房源认定、配套改建、租赁管理、运营成本等；
• 发布《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》，对承租国有房屋的小微企业和个体工商户提供租金减免。

2. 市场行情

(1) 土地市场

• 供应量：一季度土地新增供应量为404.36公顷，同比和环比分别下降53.47%和28.69%；
• 成交量：土地成交面积为201.36公顷，环比下降75.24%，同比下降62.32%；
• 土地出让金：大幅回调至246.26亿元，同比跌幅超七成；
• 疫情影响：3月底开始的疫情管控对土地市场影响不显著，主要影响二季度及以后的交易。

(2) 住宅市场

• 新增供应：一季度新房供应量达304.98万平方米，环比微减1.84%，同比激增216.54%；
• 成交量：265.53万平方米，同比减少15.87%，环比增加7.66%；
• 成交均价：达到61,913元/平方米，环比和同比分别上涨8.46%和10.33%；
• 市场特点：以中端改善型项目为主，均价超6万的项目占比较高，五大新城板块表现突出，临港新城项目数量较多；
• 疫情冲击：3月疫情突袭，成交量大幅下滑，仅56.02万平方米，环比减少30.3%。

(3) 二手住房市场

• 成交量：40,397套，环比减少12%，为2021年以来最低值；
• 成交均价：37,327元/平方米，环比微涨2.32%，同比下滑明显；
• 市场表现：受春节和疫情双重影响，成交量持续走低，但3月逆市小幅回升，表现好于预期；
• 热门板块：外围远郊新城成交活跃，二手住房市场逐渐吸引外区购房者。

三、关键信息总结

• 政策方向：全国政策以“稳”为主，支持合理住房需求，推进租购并举；地方政策以宽松为主，但多数集中在金融层面。
• 市场表现：上海楼市一季度保持稳定，新房市场供应充足，但成交量受疫情冲击有所回落；二手住房市场成交量偏低，但价格稳定。
• 保租房政策：上海大力推动保障性租赁住房建设，出台多项政策支持其发展，旨在缓解新市民、新青年住房困难。
• 未来展望：随着疫情逐步缓解，土地市场和住宅市场有望恢复活力，保租房政策将对市场起到长期维稳作用。

四、图表说明

• 图1：2022年一季度楼市政策松绑城市调控方向分布；
• 图2：2021年至2022年各季度土地市场走势；
• 图3：2021年至2022年各季度新增住宅市场走势；
• 图4：2022年一季度各月新增住宅市场走势；
• 图5：2021年至2022年各季度二手住房市场走势；
• 图6：2022年一季度各月存量住房市场走势。

五、免责声明

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