20200224-城市测量师行-上海楼市主要政策梳理（2010年_2019年）_12页_2mb

报告摘要

2010年至2019年间，上海商品住宅市场政策经历了从持续调控到分类调控，再到长效机制的演变过程，政策重点逐步从抑制投机需求转向市场稳定与长效机制建设。

2010~2013年：持续调控，促进市场平稳发展
- 中央层面出台多项限购、限贷政策，收紧房贷首付比例与利率，抑制投资投机性购房。
- 上海地方跟进出台细则，强化限购政策，限制非本地居民购房资格，增加保障房供应。
- 政策合力下，市场交投活跃度和成交均价明显回落，房价涨幅有效控制。
2014~2016年：分类调控，精准定位有保有压
- 中央层面实施贷款认定标准放宽、二套房首付比例下调等微调政策，降低购房门槛。
- 金融税收方面，多次下调贷款利率，减免营业税与契税，释放市场活力。
- 上海地方响应中央政策，调整公积金贷款额度与首付比例，优化购房政策。
- 政策微调推动楼市行情上扬，交投与价格走出低迷区间。
2017~2019年：长效机制，引导楼市长期稳定
- 中央强调“房住不炒”，推动差别化信贷政策，增加租赁住房供应，完善住房保障体系。
- 上海地方政策更加注重市场平稳运行，出台租赁住房建设规范、配建比例、房源管理等细则。
- 政策从单一行政手段向多元化市场调节机制过渡，注重长效机制建设。

上海保障房政策经历了从开发建设、申请分配到房源管理的三个阶段，逐步实现从“人等房”到“房等人”的转变。

政策发展阶段：
- 2010年：明确保障房建设标准与规划。
- 2011年：强化保障房用地计划管理，明确保障房用地占比。
- 2012年：推进保障房建设任务，明确准入标准。
- 2014年：调整保障房收入与财产准入标准。
- 2018年：扩大保障房覆盖人群，将非户籍常住人口纳入保障范围。
- 2019年：完善保障房房源管理机制，明确用途调整与土地出让金补缴标准。

2015年起，上海租赁住房市场政策逐步完善，形成包括土地供给、金融支持、开发建设、前期管理在内的完整政策体系。

政策发展阶段：
- 2015年：中央首次提出加快培育租赁市场，上海响应政策，开始探索租赁住房发展。
- 2017年：上海出台租赁住房“十三五”规划，明确租赁住房供应占比、建设标准及管理要求。
- 2018年：上海推进租赁住房资产证券化试点，加强租赁市场监管与平台建设。
政策重点：
- 租赁住房以中小套型为主，面积限制在90平米以内。
- 租赁住房不得销售，全部用于对外租赁。
- 政府支持租赁住房建设，鼓励多主体参与，推动租购并举的住房体系。