房地产行业1_2月统计局数据点评及房地产月报：行业修复态势延续，风格切换有望展开-20210315-中达证券-26页_1003kb

行业修复态势延续，风格切换有望展开

核心内容概述

2021年1-2月，中国房地产行业在低基数和市场高热度的推动下表现出强劲的复苏态势。销售和投资数据同比大幅增长，房企拿地积极，开发资金来源显著上升，显示行业基本面持续修复。然而，随着市场热度逐渐回归理性，部分城市销售和推盘增速有所放缓，且土地市场成交面积和总价增速回落，溢价率出现分化。整体来看，房地产行业在经济复苏背景下表现优于大盘，但后期增速可能受到“三道红线”政策及核心城市调控的影响。

主要观点

• 销售回暖：全国商品房销售金额累计同比增长133.4%，销售面积累计同比增长104.9%。一线城市、二线城市和三线城市销售面积同比分别增长181%、91%和151%，部分城市如芜湖、金华、泰州和江门增长尤为显著。
• 投资与拿地热度：1-2月房地产开发投资累计同比增长38.3%，购置土地面积与土地成交价款分别增长33.0%和14.3%。房企因销售回款增加而保持拿地积极性，但“三道红线”和调控政策可能抑制后期投资增速。
• 工程进度恢复：受疫情控制影响，房地产开发企业新开工面积同比增长64.3%，竣工面积同比增长40.4%，工程进度恢复正常。但新开工增速低于销售增速，未来市场供需矛盾可能有所缓解。
• 开发资金来源增长：房地产开发资金来源累计同比增长51.2%，其中定金及预收款和个人按揭贷款增速显著提升，分别为96.3%和63.7%，成为资金来源增长的主要动力。
• 二手房市场活跃：15城二手房成交面积累计同比增长99%，金华、江门、杭州表现突出。挂牌价指数高位稳定，挂牌量指数有所下降，但三四线城市挂牌量仍维持高位。
• 土地市场分化：百城住宅用地成交建面同比下降20.9%，其中一线城市下降7.2%，二线城市下降15.7%，三线城市下降28.1%。成交楼面均价有所上升，但溢价率呈现分化趋势，二、三线城市提升较快，一线城市相对稳定。
• 融资环境变化：国内贷款、自筹资金、定金及预收款等资金来源增长，但境内房地产信用债发行规模环比下降，净偿还状态显现。海外债券发行也出现小幅下滑。

关键信息

1. 销售数据

• 全国商品房销售金额：1-2月累计同比增长133.4%（2019年同期增长49.6%）。
• 全国商品房销售面积：1-2月累计同比增长104.9%（2019年同期增长23.1%）。
• 城市表现：一线城市同比上升311%，二线城市同比上升298%，三线城市同比上升515%。芜湖、金华、泰州、江门增幅显著，泉州、成都、南宁、常州增幅较低。

2. 投资与拿地数据

• 房地产开发投资：1-2月累计同比增长38.3%（2019年同期增长15.7%）。
• 购置土地面积与成交价款：分别增长33.0%和14.3%。
• 新开工面积：1-2月同比增长64.3%。
• 竣工面积：1-2月同比增长40.4%。

3. 开发资金来源

• 开发资金来源：1-2月累计同比增长51.2%。
• 国内贷款：同比增长14.4%（2020年增长5.7%）。
• 自筹资金：同比增长34.2%（2020年增长9.0%）。
• 定金及预收款：同比增长96.3%。
• 个人按揭贷款：同比增长63.7%。

4. 二手房市场

• 成交面积：1-2月累计同比增长99%。
• 挂牌价指数：保持高位稳定。
• 挂牌量指数：一线城市下降，二线城市稳定，三线和四线城市维持高位。
• 城市表现：金华、江门、杭州二手房成交面积增幅居前。

5. 土地市场

• 住宅用地成交建面：1-2月累计同比下降20.9%，二线城市降幅较小。
• 成交总价：1-2月累计同比下降6.6%，一线城市下降20.6%。
• 成交楼面均价：2月环比明显上升，但整体呈现分化趋势。
• 溢价率：二线城市和三线城市提升较快，一线城市小幅上升。

6. 融资与债券发行

• 信用债发行：境内房地产信用债发行规模环比下降，净偿还状态显现。
• 海外债券：发行规模环比下降，但增速维持平稳。
• 贷款余额：个人住房贷款余额增速近期小幅下降，房贷利率开始上升。

投资建议

• 板块表现：大型房企股价表现较好，物业公司股价优于开发类公司。
• 行业展望：受益于经济复苏下的风格切换，维持“强于大市”评级。
• 市场影响：销售回款将成为支撑开发资金增速的重要来源，但政策调控可能影响后期投资增速。
• 资产配置：顺周期、低估值的房地产板块或受益于市场整体风格切换，同时债券资产因低利率和核心通胀具有安全边际。

风险提示

• 政策风险：三道红线政策及核心城市调控可能抑制后期投资增速。
• 市场风险：部分城市销售和推盘增速放缓，市场热度可能逐步回归理性。
• 融资风险：房企融资渠道偏紧，拿地资金来源可能受到限制。
• 供需矛盾：随着前期土地逐步开工，未来市场供需矛盾可能有所缓解，但需关注库存与去化周期变化。

总结

2021年1-2月，中国房地产行业在低基数和市场高热度推动下呈现出强劲的修复态势，销售和投资数据均大幅增长，房企拿地积极性较高。然而，随着市场热度回归，部分城市销售和推盘增速放缓，土地市场成交面积和总价增速回落，溢价率出现分化。整体来看，房地产行业在经济复苏背景下表现优于大盘，但需警惕政策调控对后期投资增速的影响。开发资金来源增长主要依赖销售回款，而债券资产因利率低位和通胀稳定具有一定的吸引力。