20210829-开源证券-房地产行业周报_多地第二批供地延期_销售景气度持续下行_10页_947kb

房地产行业周报总结（2021年8月29日）

核心内容概述

本报告总结了2021年8月第三十五周房地产行业的主要动态，包括土地供应政策、销售情况、融资环境及投资建议等方面。整体来看，房地产行业在政策调控和市场环境的影响下，呈现销售回落、融资收紧的趋势，但行业盈利反转预期增强，估值处于历史低位，投资评级仍为“看好”。

主要观点

• 政策持续收紧：房地产调控政策仍在深化，多地对土地供应、限购限售、按揭贷款、租赁住房等实施更加严格的监管措施。
• 土地供应政策调整：第二批集中供地政策陆续出台，溢价率被控制在15%以内，竞品质、限马甲、摇号等机制增多，抑制房企高周转行为。
• 销售市场景气度回落：新房和二手房成交面积同比和环比均出现下滑，但年初至今累计成交量仍保持增长。
• 融资环境趋紧：信用债发行规模和利率均下降，海外债发行大幅减少，显示房企融资压力增加。
• LPR利率稳定：1年期和5年期LPR连续16个月未调整，但按揭贷款利率有所上升，影响购房意愿。
• 投资建议：维持行业“看好”评级，认为政策托底作用仍在，房企盈利反转确定性强，建议关注板块机会。

关键信息

1. 土地供应政策

• 集中供地：南京、杭州、成都、广州、合肥等地重新发布第二批集中供地公告，部分城市推迟或中止供地。
• 政策内容：
  • 溢价率控制：多数地块溢价率上限调整至15%以下，部分“竞品质”地块上限降至5%。
  • 竞品质机制：多地推行竞品质政策，提升住宅质量，抑制房企过度竞争。
  • 限马甲政策：限制关联公司参与同一地块竞拍，防止虚假参与。
  • 摇号机制：部分城市仍采用摇号方式，以降低房企资金优势对市场的影响。
• 目的：稳地价、稳房价，推动行业健康发展。

2. 销售市场表现

• 新房成交：
  • 2021年第35周，全国32城新房成交面积347万平米，同比下降34%，环比下降9%。
  • 年初至今累计成交面积17781万平米，累计同比增加29%。
  • 各线城市成交同比增速分别为-19%（一线）、-29%（二线）、-53%（三线）。
• 二手房成交：
  • 2021年第35周，全国9城二手房成交面积85万平米，同比下降42%，环比下降2个百分点。
  • 年初至今累计成交面积4176万平米，同比增速5%。

3. 融资环境

• 信用债发行：
  • 2021年第35周，信用债发行76.6亿元，同比减少50%，环比减少43%。
  • 平均加权利率3.57%，环比下降26BPs。
• 海外债发行：
  • 海外债发行0.4亿美元，同比减少97%。
• LPR利率：
  • 1年期LPR为3.85%，5年期为4.65%，连续16个月未调整。
  • 2021年5月首套房贷利率上升2BP，部分城市按揭额度紧张，放款周期延长。

4. 地方政策收紧

• 限购限售：银川、海口、合肥、温州等地收紧限购、限售政策，提高二套房首付比例，限制房价虚高。
• 住房平台监管：厦门、北京通州等地约谈平台，打击炒房行为。
• 租赁住房管理：北京出台租赁条例，规范租金发布与收取，鼓励国有企业参与保障性租赁住房建设。
• 教师轮岗：北京宣布新学期起大面积推进干部教师轮岗，进一步抑制学区房炒作。

投资建议

• 评级：维持“看好”（Overweight）评级。
• 理由：
  • 地产仍是财政和投资的重要托底工具。
  • 政策框架稳定，但方向和力度会相机而变。
  • 土地新政下新增资产价值有所改善，房企盈利反转确定性强。
  • 房地产板块估值处于历史低位，具备投资机会。
• 建议：2021年第三季度继续关注地产板块，把握政策托底下的结构性机会。

风险提示

1. 销售波动：行业整体销售下滑，房企销售回款可能受阻。
2. 政策调整风险：按揭利率上行、税收政策收紧可能增加购房者负担，影响销售规模。
3. 融资环境收紧：银行贷款额度紧张、债券利率上升，加剧企业流动性压力。

估值方法的局限性

• 本报告基于合理假设进行分析，不同假设可能导致结果差异。
• 估值方法和模型存在局限，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

法律声明

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