20210905-西南证券-房地产行业周报_第二批集中供地重启_完善住房保障体系_15页_2mb

报告摘要

第二批集中供地重启，完善住房保障体系总结

核心内容

第二批集中供地重启：22个集中供地城市中，已有厦门、长春和无锡完成土地出让，北京、深圳、南京、杭州等11个城市发布出让公告，上海、天津、苏州等8个城市仍在等待中。
土地供应增长：已发布公告的11个城市共挂牌525宗土地，土地面积2795万平，总起拍价5375亿元，挂牌数量和面积较首次挂牌分别增长19%和11%。
土地出让规则调整：多地调整了竞拍准入要求、土地溢价率限制和购地资金审查规则，以抑制市场炒作、稳定房价。
保障性租赁住房成为重点：住建部强调“十四五”期间将发展保障性租赁住房，解决新市民和青年人住房问题，控制城市住房租金年度涨幅不超过5%。

主要观点

市场热度分化：已完成土地出让的3个城市中，厦门市场热度较高，溢价率达25.4%，而长春和无锡溢价率较低，分别为0.41%和3.49%。
房企销售承压：2021年1-8月，百强房企累计销售金额8.94万亿元，同比增长22.1%；但8月单月销售金额同比下降13.6%，销售面积同比下降26.0%。
头部房企销售增速放缓：TOP5房企1-8月累计销售金额同比增长9%，TOP6-10房企增长24%，TOP11-20房企增长23%。8月单月销售金额同比分别下降20%、17%和15%。
投资建议：当前应关注5条投资主线，包括均衡型房企、商住型房企、文旅企业、物管企业、医美服务企业。
风险提示：包括项目交付风险、销售回款风险及政策调控风险。

关键信息

土地出让情况：
- 厦门：挂牌11宗，成交11宗，溢价率25.4%
- 长春：挂牌68宗，成交42宗，溢价率0.41%
- 无锡：挂牌23宗，成交22宗，溢价率3.49%
- 总计：挂牌102宗，成交75宗，溢价率10.2%
土地供应调整：
- 北京、深圳、成都、青岛、宁波土地供应大幅增加
- 重庆、杭州、武汉土地供应有所减少
- 深圳、广州、青岛、南京、福州等地控制溢价率在15%以内
房企销售表现：
- 碧桂园、万科、恒大、融创等头部房企销售金额同比下滑
- 绿城、金地、旭辉等房企销售增长较快
投资主线：
1. 均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团
2. 商住型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团
3. 文旅企业：华侨城、复星旅文、宋城演艺
4. 物管企业：碧桂园服务、融创服务、永升生活服务、宝龙商业、华润万象生活、金科服务、世茂服务
5. 医美服务企业：奥园美谷、苏宁环球
市场表现：
- 上周A股房地产板块上涨5.08%，申万地产板块年初以来下跌11.61%
- 中天金融、京投发展、ST爱旭等个股涨幅显著，阳光股份、万业企业、蓝光发展等个股跌幅显著
政策动态：
- 深圳市优化土地拍卖规则，设置溢价上限并打击“马甲”拿地
- 住建部发布政策，强化保障性租赁住房建设，控制租金涨幅
- 广州市建立二手住房交易参考价格机制，规范市场行为
- 杭州市推进保障性租赁住房建设，计划新增保障性住房占新增住房供应的30%以上
融资与财务表现：
- 8月房地产信用债发行规模下降31.51%，海外债融资成本上升
- 多家房企发布上半年业绩，部分企业盈利增长显著，部分出现亏损