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土地市场月报（2014年9月）总结

核心内容

2014年9月，中国土地市场整体持续调整，景气度下滑趋势明显。300城市土地成交建筑面积合计12.64亿平米，累计同比-23%，土地出让金合计约16180亿元，累计同比-37%。住宅用地市场表现更为疲软，住宅用地成交建筑面积5.87亿平米，累计同比-25%，出让金10940亿元，累计同比-18%。从单月数据看，住宅用地推出建面6714万平米，成交建面3774万平米，出让金943亿元，楼面均价2499元/平米，平均溢价率13%，较8月持平。但整体来看，住宅市场景气度仍处于历史低位。

主要观点

1. 土地市场整体调整未结束

• 土地市场整体成交量和出让金同比持续下降，反映市场持续低迷。
• 各类土地供给和成交数据均呈现同比下降趋势，尤其在三四线城市更为显著。

2. 宅地市场景气度继续下滑

• 住宅用地市场表现持续疲软，成交量和出让金同比均下降。
• 一线城市住宅用地成交环比大幅上升，但整体仍处于低位。
• 二线城市住宅用地成交继续回落，城市间分化加剧。
• 三四线城市住宅用地需求趋冷，量价齐跌，价格持续走低。

3. 城市间分化明显

• 一线城市：住宅用地成交环比上升，但同比仍大幅下降。商办用地和工业用地供给下降明显，土地市场整体趋冷。
• 二线城市：住宅用地供给和成交同比双降，城市间分化趋势加剧，部分城市如重庆、西安、武汉表现较好，而厦门、温州、呼和浩特等城市表现较差。
• 三四线城市：土地市场整体低迷，供给和成交同比双降，住宅用地价格持续下行。

关键信息

1. 土地成交数据

• 300城市土地成交建筑面积：12.64亿平米（同比-23%）。
• 300城市土地出让金：16180亿元（同比-37%）。
• 住宅用地成交建筑面积：5.87亿平米（同比-25%）。
• 住宅用地出让金：10940亿元（同比-18%）。
• 9月住宅用地推出建面：6714万平米，成交建面：3774万平米，出让金：943亿元，楼面均价：2499元/平米，平均溢价率：13%。

2. 城市土地市场表现

• 一线城市：
  • 推出建面：543万平米（同比-15%）。
  • 成交建面：514万平米（同比-27%）。
  • 出让金：435亿元，平均溢价率25%。
  • 住宅用地成交建面：315万平米（同比-27%），出让金390亿元，溢价率25%。
• 二线城市：
  • 推出建面：4175万平米（同比-49%）。
  • 成交建面：3196万平米（同比-63%）。
  • 出让金：462亿元，平均溢价率8%。
• 三四线城市：
  • 推出建面：10264万平米（同比-38%）。
  • 成交建面：5494万平米（同比-61%）。
  • 出让金：359亿元，平均楼面价653元/平米。

3. 房企土地投资情况

• 一线房企：9月获取土地总建面约191万平米，环比微增2%，地价款约63亿元，环比微增7%。
  • 投资分布：一线城市占比15%，二线城市54%，三四线城市31%。
  • 主要房企：万科、保利、金地、招商。
• 二线房企：9月获取土地总建面约29万平米，环比下降64%，地价款约3.2亿元，环比下降66%。
  • 投资分布：二线城市占比较高，但整体投资意愿低迷。
  • 仅金科股份和荣盛发展仍较为积极，其他房企如北京城建、首开股份、泰禾集团、阳光城等连续多月无拿地记录。

风险提示

• 重点城市地价相对房价仍较高，影响房企利润水平。
• 土地市场调整尚未结束，房企拿地意愿依然低迷。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2014-10-15

数据来源

• CREIS
• 广发证券发展研究中心
• 公司公告
• 中指院
• 互联网信息

图表索引

• 图1-图25：涵盖土地市场整体及各城市土地成交、出让金、楼面价、溢价率等数据。
• 表1-表6：包括各城市土地市场情况、房企拿地情况、地王列表等详细数据。

总结

2014年9月，土地市场整体仍处于调整阶段，尤其是住宅用地市场表现低迷，成交量和出让金持续下降。一线城市住宅用地成交环比上升，但同比仍大幅下滑；二线城市分化明显，部分城市表现较好，部分城市表现较差；三四线城市土地市场量价齐跌，供需失衡。房企土地投资意愿整体较低，一线房企拿地力度微弱，二线房企几乎停滞。政策层面，各地对土地市场的调控和政策松绑仍在进行，但市场反应有限。未来土地市场仍需关注政策变化和房企拿地动向。