房地产行业土地市场10月月报：土地市场进一步走弱，流拍加剧、成交再走弱-20181106-华创证券-22页-1mb

土地市场10月月报总结

核心内容

2018年10月，中国土地市场整体表现持续走弱，流拍现象加剧，住宅类土地成交面积和金额均出现大幅下滑。土地供应和成交同比降幅显著，市场情绪趋于谨慎，房企购地意愿减弱。尽管部分土地类型如商服和工业用地成交略有回升，但住宅类土地仍是拖累整体市场的主要因素。随着年末基数走高，预计四季度土地市场将进一步承压，地方政府财政压力加剧，土地市场降温趋势持续。

主要观点

• 土地供应走弱：10月住宅类用地供应面积环比下降9%，同比减少11%，累计同比增加17%。其中，三四线城市住宅类用地供应表现最弱，一线城市供应增长显著，但整体仍受流拍率上升影响。
• 土地成交低迷：10月住宅类土地成交面积环比下降10%，同比减少45%，创年内新低。三四线城市成交拖累持续，一线城市虽有小幅回升，但整体仍处于下降趋势。
• 供需关系恶化：土地成交/供应比降至0.75倍，环比下降1%；成交溢价率降至5%，创16年9月以来新低，显示房企拿地意愿持续走弱。
• 价格下行趋势：住宅类土地成交均价环比上升5%，同比下滑6%，其中一线、二线、三四线城市分别表现不同，一线成交均价快速上涨，二线持续回调，三四线成交均价受溢价率下行影响显著。
• 政策环境与行业前景：短期政策趋向稳市场，降准和个税减税等政策释放积极信号。中期来看，房地产行业小周期延长，资源向龙头房企集中，推动头部房企销售增长，板块低估值背景下，地产龙头相对和绝对价值仍具吸引力。

关键信息

土地供应情况

• 10月百城土地供应总面积7,661万平米，环比下降26%，同比减少24%，累计同比增加10%。
• 住宅类用地供应4,181万平米，环比下降9%，同比减少11%，累计同比增加17%。
• 分城市能级来看，一线城市供应增长53%，二线城市下降12%，三四线城市下降16%。

土地成交情况

• 10月百城土地成交总面积7,652万平米，环比增长2%，同比下降36%，累计同比增加5%。
• 住宅类用地成交3,155万平米，环比下降10%，同比下降45%，累计同比增加1%。
• 分城市能级来看，一线城市成交增长43%，二线城市下降22%，三四线城市增长1%。

土地供需指标

• 成交/供应比为0.75倍，环比下降1%，为连续9个月低于1。
• 成交溢价率降至5%，为16年9月以来最低水平。
• 流拍率升至22%，接近小周期峰值30%。

投资建议

• 维持房地产行业“推荐”评级。
• 推荐地产龙头：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团。
• 二线推荐：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行。
• 行业资金超预期收紧。

相关研究报告

• 《10月房企销售点评：楼市销量趋弱，龙头相对更优，区域结构分化》
• 《房地产行业18年三季报综述：营收加速、业绩高增，高预收款确保业绩稳增》
• 《房地产行业周报：积极因素正在酝酿，政策环境或逐步改善》

图表目录

• 图表1：百城土地供应建面（按土地性质分类）
• 图表2：百城土地供应建面占比（按土地性质分类）
• 图表3：百城土地供应建面同比（按土地性质分类）
• 图表4：百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类）
• 图表5：百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类）
• 图表6：百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类）
• 图表7：百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类）
• 图表8：百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类）
• 图表9：百城土地成交建面（按土地性质分类）
• 图表10：百城土地成交建面占比（按土地性质分类）
• 图表11：百城土地成交建面同比（按土地性质分类）
• 图表12：百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类）
• 图表13：百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类）
• 图表14：百城住宅类土地成交建面占比（按城市能级分类）
• 图表15：百城住宅类土地成交建面同比（按城市能级分类）
• 图表16：百城住宅类土地成交建面累计同比（按城市能级分类）
• 图表17：提前一个月土地供应建面同比与土地成交建面同比的强关联关系
• 图表18：百城住宅类土地成交金额（按城市能级分类）
• 图表19：百城住宅类土地成交金额占比（按城市能级分类）
• 图表20：百城住宅类土地成交金额同比（按城市能级分类）
• 图表21：百城住宅类土地成交金额累计同比（按城市能级分类）
• 图表22：百城住宅类土地供需比（土地成交/土地供应）
• 图表23：百城住宅类土地挂牌均价（按城市能级分类）
• 图表24：百城住宅类土地成交均价（按城市能级分类）
• 图表25：百城住宅类土地成交溢价率（按城市能级分类）