国家金融与发展实验室-2021Q3房地产金融-21页_3mb

NIFD季报总结：房地产金融

核心内容

《NIFD季报》对2021年前三季度中国房地产市场及金融形势进行了系统分析，重点聚焦于房地产调控政策、市场运行、个人住房金融及房企融资情况，并提出了相应的风险提示与应对建议。

主要观点

房地产市场运行

• 住房销售市场：2021年上半年，住房销售量价齐升；但自三季度起，受部分大型房企流动性风险爆发影响，市场预期转变，销售规模大幅下滑，9月出现本轮调控以来首次销售价格环比转负，房地产价格泡沫得到一定程度的遏制。
• 住房租赁市场：一、二线城市住房租赁市场显著升温，部分城市租金上涨幅度较大，尤其是北京、上海等机构化租赁占比高的城市。
• 土地市场：上半年受“两集中”新政影响，住宅用地供给缩量，成交溢价率和均价回升；但三季度土拍规则优化和民营房企拿地减少导致土地市场迅速降温，流拍数量大幅上升，溢价率下降。
• 库存去化周期：一、二线城市库存去化周期仍处于合理区间，但三线城市库存去化周期大幅上升，达32.9个月，显示市场降温压力较大。

房地产金融形势

• 个人住房金融：个人住房贷款余额仍处于高位，但增速持续下降，截至第三季度末为11.3%。个人住房贷款整体风险可控，得益于较高的首付比例和较低的LTV（贷款价值比）。
• 房企融资：房地产开发贷余额增速回落，连续两个季度负增长；房地产信托规模继续压降，境内外信用债发行规模下滑，主要融资渠道进一步收紧。房企融资环境趋紧，尤其对高杠杆房企影响显著。
• 流动性风险：多家大型房企因长期高杠杆经营爆发流动性风险，但尚未构成系统性风险。风险处置需在法治化、市场化原则下进行，包括注入流动性、债务展期等。

关键信息

房地产调控政策

• 中央层面：坚持“房住不炒”总基调，强化“三道红线”监管，试点房地产税改革，首次提出“控租金”要求。
• 地方政府层面：对热点城市加强限购、限贷、限售等措施，严查违规资金流入房地产市场；对房价下行压力较大的城市出台“限跌令”或“救市”政策。

个人住房贷款风险可控

• LTV指标：一线城市如北京、上海、广州、深圳的新增LTV均处于较低水平，表明购房者的杠杆使用程度较低。
• 贷款利率：受LPR稳定及集中度管理制度影响，部分银行个贷利率上升，贷款发放趋严。

房企融资渠道收紧

• 开发贷：余额增速持续回落，第三季度连续负增长，显示融资环境趋紧。
• 信托融资：房地产信托规模自2019年第三季度起持续下降，2021年第三季度余额同比下降12.63%。
• 信用债：境内信用债发行规模同比下降，境外信用债发行规模亦大幅下滑，房企融资依赖度下降。

风险提示

• 租金上涨：部分城市租金涨幅较大，尤其是北京、上海等一线城市。
• 库存压力：三线城市库存去化周期大幅上升，存在去库存困难问题。
• 房企流动性风险：多家大型房企爆发流动性风险，需及时注入流动性并采取债务展期措施以防止风险扩散。

附件：相关指标说明

• 租金资本化率：衡量房价泡沫的指标，计算公式为每平米住宅价格/每平米住宅年租金。一线城市和部分二线城市该指标呈下降趋势，显示泡沫被遏制。
• 库存去化周期：衡量待售商品房销售所需时间，采用3周移动平均平滑处理，数据来源为Wind及各城市房地产管理局。
• 贷款价值比（LTV）：衡量贷款与住宅价值的比例，反映杠杆使用程度。报告采用新增LTV（流量数据）进行估算，以规避存量数据估计难题。

小结

2021年前三季度，房地产市场在调控政策影响下逐步趋稳，房价上涨势头被遏制，但部分城市租金上涨显著。房企融资渠道持续收紧，流动性风险加剧，尤其在高杠杆房企中表现明显。尽管风险尚未构成系统性问题，但需采取注入流动性、债务展期等措施加以应对。未来，房地产金融审慎管理政策仍需严格执行，推动房企去杠杆，以实现市场长期平稳健康发展。