国家金融与发展实验室-2021Q1房地产金融-2021.5-18页_3mb

NIFD季报总结：房地产金融

核心内容概览

《NIFD季报》聚焦于2021年第一季度房地产市场与金融形势，涵盖房地产调控政策、市场运行、个人住房金融、房企融资及风险提示等方面，旨在系统分析房地产行业的风险与发展趋势。

主要观点与关键信息

一、房地产调控政策

• 中央层面：坚持“房住不炒”的总基调，通过稳地价、稳房价、稳预期等手段，实施房地产金融审慎管理制度，强化城市主体责任，控制房价泡沫。
• 地方政府层面：重点城市如上海、广州、杭州等进一步收紧限购、限贷、限售等政策，增加交易税费成本，严查经营贷、消费贷违规流入房地产市场，核心目标为抑投机、保刚需。

二、房地产市场运行

• 价格情况分析：
  • 一线城市住房销售价格累计涨幅较高，但环比出现拐点，房价泡沫有所遏制。
  • 二线城市房价涨幅相对平稳，三线城市房价涨幅较低。
  • 租金价格与房价走势背离现象发生转变，一线城市和部分二线城市租金止跌回升，三线城市库存压力上升。
• 数量走势分析：
  • 商品住宅销售规模大幅上涨，销售面积和销售额均实现显著增长。
  • 土地市场供给缩量，成交溢价率和均价回升，反映房企对市场预期改善。
  • 三线城市住宅库存去化周期上升，中小房企面临较大资金链压力。

三、个人住房金融形势

• 个贷余额增速下降：个人购房贷款余额同比增速为14.5%，较去年同期下降1.4个百分点，反映居民加杠杆购房的势头趋缓。
• 贷款利率小幅上扬：首套和二套住房贷款平均利率分别为5.28%和5.57%，较前期有所上升，反映信贷政策趋紧。
• 风险可控：一线城市和部分二线城市的新增个人住房贷款价值比（LTV）处于较低或合理水平，整体风险可控，但部分城市如厦门、郑州加杠杆速度较快，需警惕风险。

四、房企融资形势

• 开发贷余额增速回落：房地产开发贷余额同比增速为4.4%，连续十个季度下降，显示融资环境趋紧。
• 房地产信托规模大幅压降：信托资金投向房地产领域余额同比下降15.75%，监管政策对信托业务的控制效果显著。
• 信用债存量规模压缩：境内信用债待还余额环比下降4.09%，境外信用债发行规模同比下降30.73%，主要融资渠道收紧，偏好稳健经营的房企。

五、小结与风险提示

• 市场延续上涨态势：房地产市场延续上年末运行态势，销售规模扩大，价格仍在上涨，但过快上涨势头被遏制。
• 政策效果初现：调控政策对房价和租金走势产生一定影响，尤其在一线城市，房价泡沫得到一定遏制。
• 风险提示：
  • 部分三四线城市房地产市场需求下降，库存压力上升。
  • 部分杠杆率较高、资金周转能力较弱的房企面临债务违约风险。

附件指标说明

1. 租金资本化率：

   • 计算公式：每平米住宅价格 / 每平米住宅一年租金。
   • 用于衡量房地产泡沫程度，与租售比换算关系为：租金资本化率 = 1 / (租售比 × 12)。
   • 数据来源：二手房交易信息网站和住房租赁信息网站。

2. 库存去化周期：

   • 计算公式：商品房可售套数 / 商品房成交套数。
   • 采用3周移动平均法平滑处理，数据来源于Wind数据库。

3. 贷款价值比（LTV）：

   • 计算公式：贷款金额 / 住宅总价。
   • 本报告使用新增贷款价值比（流量数据），分子数据来源于Wind，分母数据通过抓取成交单价与成交面积计算得出。

总结

2021年第一季度，中国房地产市场在政策调控下呈现稳中趋紧的态势，房价涨幅有所回落，租金价格止跌回升，房地产金融风险逐步得到控制。但部分三四线城市库存压力上升，中小房企面临资金链紧张问题，需高度关注其债务风险。整体来看，房地产市场与金融环境的调控效果初显，但市场分化加剧，风险仍需持续监测。