2021-11-23-国家金融与发展实验室-2021Q3房地产金融_21页_3mb

NIFD房地产金融季报总结

一、房地产市场运行

• 住房销售：上半年量价齐升；三季度起因部分大型房企流动性风险爆发，市场预期转负，9月商品住宅销售面积和销售额同比、环比均大幅下滑
• 租赁市场：一、二线城市显著升温，部分城市租金上涨幅度大；四季度租金可能回落
• 土地市场：上半年受“两集中”新政影响，供给缩量，溢价率上升；三季度土地市场迅速降温，流拍大幅增加
• 库存：一二线城市去化周期合理，三线城市库存去化周期显著上升

二、房地产调控政策

• 中央政策：坚持“房住不炒”，落实长效机制；授权在部分地区开展房地产税改革试点，影响市场供需预期
• 部门措施：加强金融审慎管理、优化土地供应规则、规范住房租赁市场，提出城市住房租金年度涨幅不超过5%
• 地方政策：房价过热城市升级调控措施，部分下行压力城市出台“限跌令”和购房补贴政策以稳定市场

三、个人住房金融形势

• 贷款余额与增速：个人住房贷款余额同比增速持续下降，第三季度个人住房贷款余额同比增速为11.3%
• 风险评估：主要一线和二线城市新增贷款价值比处于较低和适中水平，抵押物保障充足，个人住房贷款整体风险可控

四、房企融资形势

• 开发贷：开发贷余额连续两个季度负增长，增速持续回落
• 房地产信托：余额继续压降，平均融资成本上升
• 信用债：境内信用债发行同比下滑，部分房企出现债券违约；境外信用债发行明显减少，企业境外融资渠道趋紧
• 流动性风险：多数大型房企因长期高杠杆、现金流断裂爆发流动性风险，监管政策趋严使融资渠道全面收紧

五、风险提示

1. 部分城市住房租金快速增长
2. 三线城市住宅库存去化周期大幅上升
3. 大型房企流动性风险持续发酵