餐饮旅游行业：酒店提价的供给端压力分析，写字楼改造-20180212-华创证券-24页-1mb

餐饮旅游行业分析：写字楼向酒店转型的供给端压力

核心内容

本报告分析了写字楼向酒店转型的背景、可行性、盈利差异及对中端酒店供给的影响。随着酒店行业进入复苏阶段，入住率与平均房价共同推动RevPAR增长，但长期来看，平均房价将成为主要增长动力。写字楼因其结构接近酒店，改造周期较短，成为中端酒店的重要供给来源。报告重点分析了写字楼与酒店在盈利、运营及转型的可行性，并给出了对首旅酒店和锦江股份的投资建议。

主要观点

1. 高空置率及盈利差异促使写字楼向酒店转型

• 写字楼空置率高：我国二线城市甲级写字楼空置率普遍在30%以上，部分城市甚至达到50%。
• 酒店盈利能力强：中端酒店在理想经营条件下，单位面积盈利能力约为写字楼的1.3倍。
• 盈利门槛低：写字楼出租率低于60%时，改造为酒店即可获得更高盈利。

2. “写改酒”对中端酒店供给侧的影响有限

• 可转化比例低：假设50%的甲级写字楼可转化为中端酒店，其占存量中端酒店的比例不超过20%。
• 供给增速平稳：参考16/17年中端酒店供给增速，写字楼改造对整体供给影响较小。
• 行业集中度提升：传统写字楼业主倾向于与品牌方合作，推动中端酒店市场向龙头集中。

3. 投资建议

• 推荐公司：首旅酒店、锦江股份。
• 盈利预测：
  • 首旅酒店：2017~2019年归母净利润预测为6.23/9.02/12.03亿元，EPS分别为0.76/1.11/1.47元，当前市值对应PE分别为38/26/20倍。
  • 锦江股份：2017~2019年归母净利润预测为9.0/10.21/11.3亿元，EPS分别为0.94/1.07/1.18元，当前市值对应PE分别为35/31/28倍。
• 评级：维持“推荐”评级。

4. 风险提示

• 商旅需求低于预期：可能影响酒店入住率及盈利。
• 酒店行业增速低于预期：可能影响整体RevPAR增长。

关键信息

写字楼改造为酒店的可行性

• 政策支持：写字楼与酒店同属“商业服务业设施用地”，但需变更土地用途。
• 改造周期：一般为6~9个月。
• 物业条件：甲级写字楼基本满足中端酒店要求，但部分写字楼因区位、结构限制无法改造。

盈利能力对比

• 高端写字楼 vs 高星级酒店：写字楼盈利更高，尤其在核心商圈。
• 一般写字楼 vs 中端酒店：中端酒店在多数城市盈利更高，尤其在空置率高于60%的情况下。
• 投资回报测算：写字楼改造为中端酒店需追加投资约1982万元，4年左右可收回投资。

供给端影响

• 空置写字楼产能：十个样本城市中，空置写字楼可转换为酒店的“产能”约为594家。
• 对现有酒店的影响：写字楼改造对中端酒店供给影响较小，但有利于龙头公司。

写字楼改造酒店的综合分析

1. 高空置率促使写字楼寻找转型方向

• 市场驱动：写字楼空置率高、盈利差，而酒店需求增长，盈利较好。
• 案例分析：金陵饭店亚太商务楼和中青旅大厦均显示写字楼盈利能力强于酒店。

2. 物业条件

• 甲级写字楼标准：面积、层高、停车位等需符合一定要求。
• 中端酒店要求：区位、面积、产权清晰、无暗房等。

3. 盈利差异提供转型动力

• 盈利能力测算：中端酒店盈利能力高于写字楼，尤其在非核心区域。
• 区域差异：北京、上海写字楼盈利高于中端酒店，而广州、成都、重庆等城市中端酒店盈利更好。

4. 写字楼改造对中端酒店供给侧的影响

• 贡献供给增量：写字楼改造为酒店，将提供部分新增供给。
• 利好龙头公司：由于传统业主缺乏管理经验，更倾向与品牌合作，推动市场集中。

投资建议与行业前景

• 行业前景：酒店行业仍处于复苏阶段，ADR将成为长期增长驱动因素。
• 投资建议：首旅酒店、锦江股份作为龙头公司，具备较强市场竞争力和提价能力，值得推荐。

图表目录

• 图表1~4：华住酒店经营指标增长率及RevPAR变化。
• 图表5~8：如家酒店经营指标及RevPAR变化。
• 图表9~13：锦江股份及万豪、精选国际等酒店经营数据。
• 图表14~15：我国酒店行业经营情况与供需关系。
• 图表16~19：中端酒店品牌增速、三星级酒店数量及集中度。
• 图表20~24：写字楼空置率、写字楼标准及改造流程。
• 图表25~29：金陵饭店、中青旅大厦及写字楼改造酒店的盈利能力测算。
• 图表30~36：不同城市写字楼与酒店的盈利能力对比及改造潜力。

团队与免责声明

• 分析师：王薇娜，华创证券高级分析师。
• 团队成员：刘晴、胡琼方、林轩宇等。
• 免责声明：本报告信息来源于公开资料，仅供参考，不构成投资建议。