20180212-华创证券-餐饮旅游行业深度研究报告_酒店提价的供给端压力分析_写字楼改造_24页_1mb

餐饮旅游：酒店行业与写字楼改造趋势分析

核心内容概述

本报告分析了酒店行业在2017年强势复苏背景下，由入住率驱动转向平均房价驱动的趋势，以及写字楼向酒店转型的可行性与影响。通过对比写字楼与酒店的盈利能力、物业条件及市场供需情况，指出写字楼改造为中端酒店具有显著的盈利提升潜力，并对首旅酒店和锦江股份等龙头企业给予“推荐”评级。

主要观点

1. 高空置率及盈利差异促使写字楼向酒店转型

   • 二线城市的甲级写字楼空置率普遍高于30%，而中端酒店入住率持续增长，盈利表现优于写字楼。
   • 单位面积中端酒店盈利能力约为写字楼的1.3倍，若写字楼出租率低于60%，改造为酒店可实现更高盈利。

2. “写改酒”对中端酒店供给侧的影响有限

   • 假设50%的甲级写字楼可改造为中端酒店，且每间客房建筑面积为45m²，仅能贡献约20%的中端酒店存量。
   • 传统写字楼业主缺乏酒店运营经验，倾向于与品牌方合作，从而推动行业进一步向龙头集中。

3. 投资建议

   • 推荐首旅酒店（600258）和锦江股份（600754），其2017~2019年净利润预测分别为6.23/9.02/12.03亿元和9.0/10.21/11.3亿元，当前市值对应PE分别为38/26/20倍和35/31/28倍，均维持“推荐”评级。

4. 风险提示

   • 商旅需求低于预期、酒店行业增速低于预期。

关键信息与分析

酒店行业现状

• 周期转变：2017年酒店行业由OCC驱动转向ADR驱动，RevPAR增长主要由平均房价提升带动。
• 主要品牌表现：华住、如家、锦江股份等在经济型与中端酒店领域均表现出强劲增长，尤其是中端酒店，平均房价和入住率双提升。
• 行业趋势：从万豪、洲际等国际酒店集团经验来看，ADR具备长期上涨空间，未来提价将成为RevPAR增长的主要动力。

当前供需特征

• 市场供需失衡：自2016年起，酒店需求增速持续高于供给，供需缺口扩大。
• 中端酒店供给来源：写字楼改造为酒店将成为重要增量来源，因其结构接近、改造周期短、成本相对可控。

写字楼改造酒店的可行性分析

• 政策支持：写字楼与酒店同属“商业服务业设施用地”，但需办理土地用途变更登记。
• 物业条件：甲级写字楼在面积、层高、停车位等方面基本满足中端酒店需求，但需注意区位及装修条件。
• 盈利能力差异：在理想经营条件下，中端酒店每万㎡物业的盈利能力约为写字楼的1.3倍，尤其在非核心商圈表现更佳。

投资回报测算

• 成本与收益：写字楼改造为中端酒店需追加投资约1982万元，4年左右可收回投资。
• 盈利提升：若写字楼出租率低于60%，改造为酒店可显著提升盈利能力。
• 城市差异：北京、上海写字楼盈利能力优于中端酒店，其他城市中端酒店更具优势。

供给侧影响与行业趋势

• 写字楼改造贡献有限：空置写字楼可改造酒店数量占现有中端酒店存量不足1.2%，对供给端影响较小。
• 利好龙头公司：由于传统写字楼业主缺乏运营经验，更倾向于与成熟酒店品牌合作，从而推动市场向头部企业集中。
• 市场集中度提升：中端酒店CR3已达63%，行业集中度持续提升，未来增长将更多依赖品牌扩张与存量物业改造。

风险提示

• 商旅需求低于预期：若商旅市场未能复苏，将影响酒店入住率与RevPAR增长。
• 行业增速低于预期：若酒店行业增长不及预期，将影响投资回报。

结论

写字楼向酒店转型具备一定可行性与盈利潜力，尤其在空置率较高、物业条件符合的二线城市。此趋势将推动中端酒店市场进一步整合，利好首旅酒店、锦江股份等龙头企业。然而，需注意转型成本与运营风险，以及市场环境变化可能带来的不确定性。