20200807-高力国际-天府新区_写字楼专题研究_在写字楼的赛道上天府新区能否后发制人_17页_3mb

天府新区写字楼专题研究总结

核心内容

天府新区作为四川省下辖的副省级新区，其写字楼市场发展路径具有一定的借鉴意义。高力国际从写字楼办公市场的角度出发，分析了天府新区的发展阶段、市场供需特征及未来发展方向，提出了相应的市场策略建议。

主要观点

1. 天府新区的发展路径与高新区相似，但具有自身特色

• 发展阶段：

  • 第一阶段：以产业园为核心，吸引科技企业入驻，形成产业聚集效应。
  • 第二阶段：国有企业及政府机构搬迁带动上下游企业聚集。
  • 第三阶段：市场化写字楼项目承接产业迁移和新设立企业需求。

• 高新区借鉴：

  • 天府新区在早期发展过程中借鉴了高新区的成功经验，如通过产业园吸引头部企业，再带动产业链企业聚集。
  • 天府软件园作为高新区早期的重要载体，为成都高新区的TMT（科技、媒体、通信）产业发展奠定了基础。

• 天府新区特色：

  • 以总部经济和产业办公为主，市场化租赁项目比例较低。
  • 开发主体以央企和地方国企为主，部分民营企业也参与总部项目开发。

2. 写字楼市场供需分析

• 供应特征：

  • 办公物业供应以产业园和国有企业自建楼宇为主。
  • 天府中央商务区东区已有部分项目投入使用，预计2022年总存量达140万平方米；西区预计在2023-2025年呈现，总存量不低于东区。

• 需求特征：

  • 企业选址主要考虑租金水平、区域通达性、业务所在地、同行业企业聚集度、楼宇及租户品质、商务配套和政策支持。
  • 重点行业包括房地产建筑、TMT、能源化工、专业服务、贸易等。

• 需求阶段划分：

  • 第一阶段：政府主导产业企业、国有企业自用办公、本地房地产建筑企业、高新区外溢的科技企业。
  • 第二阶段：依托现有产业园和央企、国企业务的上下游企业，轨道交通、建筑工程、新兴科技企业需求增长。
  • 第三阶段：本地及外来新设立企业、专业服务类企业、贸易类企业（受益于自贸区政策）。

3. 市场化租赁项目的建议

• 高性价比是核心竞争力：

  • 在新区早期，应通过优惠租金吸引优质租户，弥补商务氛围和配套的不足。

• 差异化产品组合：

  • 建议开发商结合高品质与中等品质办公物业，满足不同企业需求，控制成本并提升招商效率。

• 吸附周期较长：

  • 天府新区属于政策主导型新区，企业导入需较长培育期。建议错峰竞争，在政府主导项目成熟后，再推动市场化项目发展。

关键信息

• 天府软件园：聚集了IBM、SAP、阿里巴巴、腾讯等知名企业，形成以软件服务外包、通信技术、数字娱乐、移动互联网为主的产业生态。
• TMT企业占比：截至2019年上半年，高新区优质写字楼中TMT企业占比达33%，远高于其他区域。
• 未来写字楼总量：预计到2025年，天府新区两大核心区（总部经济区与科学城）写字楼总体量将达250万平方米，其中约1/3-1/2为自用，可租赁面积在80-125万平方米之间。
• 租金水平：截至2019年第二季度，天府新区平均租金为74.5元/平方米/月，空置率为35%，存量为40万平方米。
• 自贸区政策影响：天府新区作为四川自贸试验区的核心片区，对物流、商贸、基建、制造业及金融服务业具有较强吸引力。

附录信息

• 现有租户类型：主要集中在科技、房地产、能源化工、专业服务等行业。
• 未来居住人口预测：2023-2025年，天府新区核心板块预计居住人口达8万户，约15-20万人。
• 住宅体量：核心板块住宅体量预计为250万平方米。

联系信息

• 主要作者：张潇嘉（部门总监 | 研究部 | 华西区）
• 贡献者：邓兆楠、林子凯（分析师 | 研究部 | 华西区）
• 联系方式：
  • 孙超（董事总经理 | 华西区）
  • 潘华（高级副董事 | 办公楼服务部业主代表 | 成都）
  • 叶丽（高级副董事 | 办公楼服务部租户代表 | 成都）
  • 范蓝心（副董事 | 投资部 | 华西区）
  • 邱义昇（高级董事 | 研究 | 中国区）

高力国际：全球领先的房地产服务与投资管理公司，业务覆盖68个国家，拥有超过14,000名员工，管理资产超260亿美元，2018年营收达28亿美元（含附属公司33亿美元）。