20220606-东北证券-东北地产周报_百强房企销售环比改善_北京上海土拍中国央企约占九成_27页_3mb

房地产行业周报总结

核心内容概览

本报告总结了2022年6月房地产行业的市场表现、土地市场、成交市场、推盘去化情况以及重点公司动态。整体来看，房地产行业面临销售下行压力，但政策宽松对市场有一定支撑，部分房企销售有所回暖，央国企表现相对稳健。

主要观点

• 市场表现：A股和H股房地产板块均表现不佳，板块整体位于市场下游。
• 销售数据：5月百强房企销售面积环比上升，但同比大幅下滑，二线城市是销售回暖的主要推动力。
• 政策支持：中央及地方层面推出多项宽松政策，包括降低贷款利率、缓缴公积金、放宽限购等，有助于市场企稳。
• 土地市场：土地成交面积环比上升，但同比仍大幅下滑，楼面价显著上涨，溢价率有所提升，但整体仍较低。
• 推盘去化：推盘面积环比大幅上升，去化周期维持高位，批售比有所下降。

关键信息

市场表现

• A股板块：上周申万房地产板块收于3088.78点，累计下跌2.38%。
• H股板块：内房股指数收于10860.72点，累计下跌2.01%。
• 个股表现：
  • A股涨幅前列：数源科技（+42.83%）、冠城大通（+15.69%）、深深房A（+12.69%）。
  • H股涨幅前列：建业地产（+33.93%）、大发地产（+19.15%）、华侨城（+12.75%）。
  • A股跌幅前列：中交地产（-20.92%）、信达地产（-14.89%）、天保基建（-13.99%）。
  • H股跌幅前列：景瑞控股（-57.25%）、景业名邦集团（-13.16%）、富力地产（-10.62%）。

土地市场

• 成交面积：全国百城合计成交土地建面1553万方，环比上升13.0%，同比大幅下降44.1%。
• 楼面价：全国百城楼面价为2599元/平，环比大幅上升248.4%，同比小幅下降22.1%。
• 溢价率：全国百城溢价率为3.15%，环比上升0.9%，同比收窄11.9%。
• 分线城市表现：
  • 一线城市：成交面积98万方，环比上升36.6%，同比大幅下降41.1%。
  • 二线城市：成交面积726万方，环比上升2.7%，同比大幅下降47.2%。
  • 三线城市：成交面积729万方，环比上升23.4%，同比大幅下降39.2%。

成交市场

• 新房成交：34城新房成交面积444万方，环比上升9.6%，同比大幅下降37.6%。
• 二手房成交：15城二手房成交面积130万方，环比上升1.3%，同比大幅下降27.5%。
• 重点城市表现：
  • 北京：新房成交11万方，二手房成交20万方。
  • 上海：新房成交21万方，二手房成交26万方。
  • 成都：新房成交58万方，二手房成交29万方。
  • 青岛：新房成交64万方，二手房成交11万方。

推盘去化

• 推盘面积：15城商品房推盘面积253万方，环比上升77.5%，同比上升19.2%。
• 去化周期：15城去化周期为29.2月，相比上周增加0.4月，相比去年同期增加12.1月。
• 批售比：15城批售比为3.3，相比上周下降0.1，相比去年同期上升2.3。

房企融资

• 发债动态：中国海外发展发行2022年度第三期中期票据，规模为30亿元，利率分别为2.63%和3.10%。
• 回购与注销：招商蛇口计划注销1.84亿股，总股本将减少至77.39亿股。
• 回购进展：万科A累计回购345.79万股，回购金额为6184.52万元。
• 债券违约：禹洲集团出现四笔债券违约，涉及本金总额约1950万美元利息及806.25万美元应付款项。

政策动态

• 中央政策：国务院要求推动实际贷款利率稳中有降，实施阶段性减免房屋租金及公积金缓缴政策。
• 地方政策：
  • 上海：启动城中村改造，建立开发前期绿色通道，放宽公积金贷款首付比例。
  • 西安：降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平。
  • 福州：对生育两个及以上子女的家庭增加公积金贷款额度。
  • 成都：放宽限购，下调公积金贷款首付比例。
  • 无锡：放宽144平方米以上商品房限购，提供契税补贴。
  • 宁波：提高公积金贷款最高额度至100万元/户。

投资建议

• 行业趋势：行业整体向好趋势不变，稳健绿档房企加速集中，央国企在投融资方面占优。
• 配置建议：建议适度下沉至腰部弹性标的，关注保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、滨江集团、建发股份、华发股份、新城控股（A股）及中国海外发展、华润置地、龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团（H股）。

风险提示

• 市场风险：销售表现可能超预期下行。
• 政策风险：国内新冠疫情反复可能影响市场复苏。

重点公司财务数据

图表说明

• 图1：沪深300与申万房地产板块对比。
• 图2：申万板块周涨跌幅比较。
• 图3：恒生指数与东北地产内房股指数对比。
• 图4：恒生指数板块周涨跌幅比较。
• 图5：百城单周土地供应成交面积及供销比。
• 图6：分线城市土地供应面积及同环比增速。
• 图7：分线城市土地溢价率数据。
• 图8：百城单周土地成交楼面价。
• 图9：分线城市土地供销比数据。
• 图10：分线城市土地成交楼面价及同环比增速。
• 图11：百城单周土地成交溢价率。
• 图12：分线城市单周供销比（移动平均3月）。
• 图13：34城成交同环比增速情况。
• 图14：重点城市新房本周成交。
• 图15：34城单周成交面积及同比。
• 图16：一线城市单周成交面积及同比。
• 图17：二线城市单周成交面积及同比。
• 图18：三四线城市单周成交面积及同比。
• 图19：34城周成交面积。
• 图20：34城月度成交及同环比。
• 图21：上周样本城市二手房成交。
• 图22：15城二手房成交同环比增速。
• 图23：上周15城二手房成交。
• 图24：上周一线城市二手房成交。
• 图25：上周二线城市二手房成交。
• 图26：上周三四线城市二手房成交。
• 图27：15城月度成交及同环比。
• 图28：2022年5月住宅价格及同环比增速。
• 图29：2022年5月住宅价格指数同环比。
• 图30：2022年5月一手住宅价格指数同环比。
• 图31：2022年5月二手住宅价格指数同环比。

总结

房地产行业整体仍处于调整期，但政策宽松对市场形成一定支撑，尤其是对销售和土地市场。央国企表现相对稳健，融资环境有所改善，而部分民企则面临较大压力。随着政策持续释放，行业基本面有望在三季度末至四季度实质性企稳。