20220411-亿翰智库-弘阳地产-01996.HK-销售业绩平稳_三道红线维持绿档_5页_796kb

报告摘要

弘阳地产在2021年实现合约销售金额872.2亿元，同比增长0.8%，销售业绩保持平稳。核心城市的销售贡献度显著提升，尤其在无锡、宁波、成都等二线城市表现突出，而三四线城市如南通、常州销售额则有所下降。平均合约销售单价增长15.5%，但部分三四线城市单价出现下滑。

在财务方面，弘阳地产三道红线指标维持绿档，净负债率57.3%，剔除预收账款的资产负债率68.1%，现金短债比1.2倍，显示出良好的财务状况。然而，由于海外融资环境恶化，企业需以自有资金偿还部分海外债务，短期偿债压力有所增加。

营业收入同比增长32.3%，但盈利能力承压，毛利润和净利润增速均低于营收增速，毛利率和净利润率分别降至19.1%和7.0%。企业通过成本管控和商业运营协同，如商地联动山东潍坊项目，为未来利润率的改善提供了可能。

合约销售金额：2021年为872.2亿元，同比微增0.8%。
核心城市贡献度提升：销售排名前十城市销售额达557.7亿元，占总销售额的63.9%，同比上升5.5个百分点。
城市表现：
- 无锡：销售额增长87.7%
- 宁波：增长222.2%
- 成都：增长40.6%
- 盐城：增长35.4%
- 佛山：增长41.9%
- 杭州：下降2.0%
- 重庆：增长53.2%
- 南通：下降41.8%

三道红线指标：
- 净负债率：57.3%
- 剔除预收账款的资产负债率：68.1%
- 现金短债比：1.2倍
有息负债：截至2021年末为341.4亿元，较2020年增长5.7%。
短期有息负债：113.8亿元，基本持平。
海外债情况：
- 海外债在有息负债中占比达36.3%
- 2022年到期海外债为45.2亿元
- 2021年四季度境外融资环境恶化，企业需以自有资金偿还到期债券
- 2022年4月已偿付到期美元债，仅余10月2.5亿美元公开市场债务待偿还

行业趋势：房地产行业销售规模逐渐见顶，三四线城市需求疲软，核心城市仍有较大发展空间。
相关研究：
- 2020H1年报综述：房企发展空间受限，需优化布局
- 2020年12月地产月报：房住不炒定位不变，核心城市更具发展潜力
- 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿元，疫情下增长8.7%
- 年度盘点：2020年住宅成交呈现结构性特征，高能级城市优势明显
- 行业研究：长沙成为全国学习模板，核心城市更具吸引力
- 企业研究：华南房企扩张策略转向长三角，弘阳地产积极布局核心城市

指标	2018年	2019年	2020年	2021年
合约销售金额（亿元）	473.4	651.5	865.0	872.2
营业收入（亿元）	92.4	151.7	201.6	266.7
净利润（亿元）	13.2	16.4	18.5	18.7
毛利润率	31.2%	25.1%	22.4%	19.1%
净利润率	14.3%	10.8%	9.2%	7.0%
现金短债比	1.2	1.4	1.6	1.4
预收账款（亿元）	166.4	249.7	293.8	331.9
预收账款/营业收入	1.80	1.65	1.46	1.24
管理费用率	7.4%	7.2%	4.9%	3.5%
净负债率	68.3%	70.4%	50.3%	57.0%
剔除预收账款的资产负债率	73.0%	74.4%	69.4%	68.1%