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滨江集团2021年上半年经营分析总结

核心内容

2021年上半年，滨江集团在房地产行业面临调控压力和市场变化的背景下，实现了合同销售金额879.2亿元，同比增长60.7%，销售权益比达49.4%，销售目标完成率58.6%。尽管销售增长显著，但利润增速未能跟上营收增速，显示其盈利能力面临一定挑战。同时，滨江集团在“三道红线”政策下维持绿档，融资成本持续下降，反映其财务结构优化和资本市场对其的认可。

主要观点

• 销售增长强劲：滨江集团上半年合同销售金额同比增长60.7%，销售目标完成率58.6%，显示其市场拓展能力较强。
• 投资聚焦大本营：投资保持一定强度，投销比为0.5，新增土储货值权益比例达55%，区域仍以浙江省为主，特别是杭州。
• 利润增长滞后：营业收入同比增长88.1%，但毛利润和净利润增长分别为14.1%和25.5%，毛利率和净利润率分别下滑14.3和5.1个百分点。
• 三费费用率创新低：管理费用率、销售费用率、财务费用率分别下降至1.3%、2.0%、2.1%，三费费用率降至5.4%，显示公司运营效率提升。
• “三道红线”维持绿档：净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比分别为91.2%、69.1%和1.6倍，均符合监管要求。
• 融资成本持续下降：融资成本降至4.9%，较2020年下降0.3个百分点，自2018年以来持续走低，反映资本市场对其信心增强。

关键信息

合同销售与投资情况

• 合同销售：2021年上半年合同销售金额879.2亿元，同比增长60.7%。
• 销售权益比：49.4%，同比增长1个百分点。
• 销售目标：全年目标为1500亿元，上半年完成58.6%。
• 投资强度：投销比为0.5，新增土储货值权益比例达55%。
• 新增项目：上半年新增21个项目，其中19个位于浙江省，杭州占10个，占比近一半。
• 拿地策略：在杭州首批集中供地中获得5宗地，包括合作拿地4宗，其中主城区2宗钱江新城宅地。
• 土储分布：截至2021年6月30日，土储1426.08万方，其中90%位于浙江省内，杭州占比达56%。

利润与费用情况

• 营业收入：193.9亿元，同比增长88.1%。
• 毛利润：42.8亿元，同比增长14.1%，毛利率22.1%。
• 净利润：19.7亿元，同比增长25.5%，净利润率10.2%。
• 三费费用率：5.4%，为2018年以来最低点。
• 管理费用率：1.3%，同比下降0.5个百分点。
• 销售费用率：2.0%，同比下降1.5个百分点。
• 财务费用率：2.1%，同比下降2.6个百分点。

融资与债务情况

• 净负债率：91.2%，同比下降4.4个百分点。
• 剔除预收款后的资产负债率：69.1%，同比下降3.2个百分点。
• 现金短债比：1.6倍，同比下降1.9个百分点。
• 短债占比：24.1%，同比下降1.9个百分点。
• 融资成本：4.9%，较2020年下降0.3个百分点，自2018年以来持续下降。
• 直接融资：上半年发行7笔直接融资，票面利率在3.84%至4.8%之间。

行业与研究背景

• 行业趋势：2020年全年房地产销售17.4万亿元，增长8.7%，疫情冲击下仍保持增长。
• 政策影响：房住不炒定位长期不变，2021年更看好以长三角为核心的城市。
• 相关研究：包括禹洲集团、绿城中国、龙湖集团等房企的中报点评，均提到销售增长、融资成本下降及“三道红线”指标改善等趋势。

研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 李慧慧：Yjtzl2016（微信号），lihuihui@ehconsulting.com.cn
• 文婧：windaxia0799（微信号），wenjing@ehconsulting.com.cn

行业研究机构信息

• 亿翰智库：专注于房地产行业数据分析、行业研判和企业研究，隶属亿翰股份，定期发布研究成果，致力于打造房地产企业与资本的高效对接平台。

免责声明

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表格数据概览

图表说明

• 三费费用率走势：反映公司运营效率的提升。
• 融资成本走势：显示滨江集团融资成本持续下降，资本市场对其信心增强。

总结

滨江集团在2021年上半年实现了显著的销售增长，但利润增长相对滞后，需关注成本控制和盈利模式优化。公司仍以浙江省为主要投资区域，尤其重视杭州市场，同时也在省外进行补仓。在“三道红线”政策下，滨江集团保持绿档，债务结构优化，融资成本持续下降，显示其良好的财务状况和市场信心。