20260415-国盛证券有限责任公司-龙湖集团-00960.HK-有序压降债务保持财务安全_运营及服务业务表现稳健_3页_522kb

龙湖集团（00960.HK）总结

核心内容概述

龙湖集团（00960.HK）作为一家以房地产开发为主、多元化发展的企业，近年来在行业下行压力下，持续优化财务结构，保持财务安全。尽管地产开发业务承压，但公司通过强化运营及服务业务，有效支撑业绩表现。同时，公司通过“以销定产”策略，推动存货去化，确保现金流安全。

财务状况分析

债务管理

• 有息负债规模：2025年为1528.1亿元，较年初压降235.1亿元。
• 债务结构：银行融资占比达89%，其中经营性物业贷与长租贷占比66%；境内债券占5%，境外贷款及美元债各占6%。
• 债务到期结构：一年内到期债务为157.9亿元，占比降至10.3%。
• 流动性指标：期末在手现金为292.0亿元，现金短债比为1.85倍，扣除受限资金后为1.14倍，表明公司具备良好的偿债能力。

业绩表现

• 营业收入：2025年为973.1亿元，同比减少23.7%。
• 归母净利润：2025年为10.2亿元，同比减少90.2%。
• 核心亏损：剔除公允价值变动影响后，归母核心亏损为17.0亿元。
• 毛利率：2025年为9.7%，同比下降6.3个百分点，主要受地产业务毛亏影响。

运营及服务业务

• 运营及服务业务收入：2025年分别增长1.6%和下降1.3%，营收占比提升至27.5%。
• 核心溢利：达79.2亿元，成为公司业绩的重要支撑。
• 商业运营：2025年新开业13座商场，期末运营总数达99座，总建筑面积1050万方，平均出租率维持在97%。
• 租金收入：2025年商场租金收入为112.1亿元，同比增长4%。
• 冠寓出租率：期末为94%，租金收入24.8亿元。
• 物业服务：收入112.3亿元，期末在管面积约3.6亿方，外拓占比55%。
• 智慧营造：龙智造贡献收入13.0亿元，代建运营能力领先。

未来展望与盈利预测

盈利预测

• 营收预测：2026/2027/2028年分别为836.3/731.2/645.8亿元。
• 归母净利润预测：2026/2027/2028年分别为7.8/12.5/15.6亿元。
• EPS预测：2026/2027/2028年分别为0.11/0.18/0.22元/股。
• PE预测：2026/2027/2028年分别为63.5/39.56/31.87倍。

投资评级

• 评级：维持“增持”。
• 依据：公司财务安全、运营及服务业务稳健、可动用现金充裕、未来业绩有望逐步改善。

风险提示

• 政策放松不及预期：可能影响行业整体复苏。
• 毛利率下行超预期：地产业务持续承压。
• 结算进度不及预期：可能影响现金流和利润表现。

关键财务指标对比

公司战略与业务布局

• 地产开发：2025年全口径销售金额631.6亿元，同比减少37.5%；销售单价降至12179元/平。
• 土地储备：期末下降至2235万方，环渤海、西部地区占比分别为41.0%、30.4%。
• 投拓策略：新增收购土地7幅，权益地价25亿元，平均成本为9272元/平，延续审慎策略。
• 存货去化：聚焦存货去化，确保现金流安全，推动业务转型。

投资建议

• 维持“增持”评级：基于公司财务安全、运营及服务业务稳健增长、未来盈利预期逐步改善。
• 投资逻辑：尽管地产开发业务受行业调整影响，但运营及服务业务成为业绩支撑，公司具备良好的偿债能力和流动性保障。

股票信息

总结

龙湖集团在地产行业下行背景下，通过优化债务结构、保持财务安全、推动运营及服务业务增长，展现出较强的抗风险能力和业务韧性。尽管短期内开发业务承压，但公司通过“以销定产”策略和多元业务布局，逐步实现业绩托底。未来随着行业调整趋缓，运营及服务业务有望持续贡献业绩，推动公司整体盈利能力提升。