物业管理行业报告：顺周期扶摇而上的蓝海板块川财证券-36页_1mb

物业管理行业报告总结

核心内容

行业规模：存量丰富，增量进入加速释放期

• 物管行业作为房地产开发链条的后周期节点，市场增量滞后于商品房新开工及销售情况。
• 2016-2018年商品房销量持续增长，2018年达17.2亿方，未来两年物管行业将进入高速扩张期。
• 我国城镇化率较美、日等发达国家仍有20%以上的提升空间，预计2021-2030年商品房年均需求中枢将回归至9-10亿方的合理水平，行业规模和业绩想象空间巨大。

业务发展：基础服务稳步提升，增值服务锦上添花

• 头部物业公司积极拓展多元化业务，基础物业服务稳增，增值服务表现亮眼。
• 增值服务具备高毛利、覆盖广等特点，成为新的业绩增长点。
• 头部公司更趋向于“量身定制”的增值服务模式，实现质、量共同提升。

竞争格局：资源加速整合，集中度进一步提升

• 2015-2018年，物业百强管理面积均值由2361.5万方增长至3718.1万方，市占率由28.42%提升至38.85%。
• 集中度提升主要源于：（1）开发商集中度提升，物管资源向头部企业倾斜；（2）资本优势助推收并购和增值服务发展，形成规模优势。
• 头部企业通过上市融资，资金主要用于收并购和增值服务，进一步巩固行业地位。

品牌、科技、人才：成为公司竞争的新力量

• 品牌效应提升，成为竞争第三方资源的重要因素。
• 人力成本攀升对基础服务利润形成压制，科技与人才战略成为提效降本、提升增值服务竞争力的关键。
• 头部企业通过“科技创新+人才战略”形成协同效应，提升服务效率并控制成本。

主要观点

• 行业增长潜力大：随着城镇化率提升和商品房需求中枢回归，物管行业规模和业绩增长空间广阔。
• 集中度持续提升：开发商集中度上升推动物管资源向头部企业倾斜，资本运作和收并购成为行业整合的主要手段。
• 增值服务成为盈利新引擎：增值服务毛利率高于基础服务，未来有望成为主要利润来源。
• 品牌与科技成为竞争新优势：品牌提升行业地位，科技赋能降本增效，人才战略推动服务质量提升。

关键信息

• 行业周期：物管行业滞后于商品房销售与新开工，未来两年将进入扩张期。
• 非住宅业态潜力大：非住宅销售与竣工面积占比逐年上升，具备更高增长潜力。
• 收费模式：包干制与酬金制各有优劣，但受价格指导政策影响，提价困难。
• 成本结构：人力成本占比较大，未来成本控制将成为关键。
• 头部企业表现突出：TOP10物业百强企业营收与净利润增速显著高于行业平均水平。

标的分析

碧桂园服务（06098.HK）

• 成立于1992年，2018年赴港上市，业务覆盖多种业态。
• 2019年上半年实现收入35.16亿元，同比增长74.4%。
• 增值服务占比提升至25.7%，毛利率39.2%，其中社区增值服务毛利率达62.8%。
• 积极推进智能化与AI技术，打造智慧社区解决方案，提升客户满意度与管理效率。

绿城服务（02869.HK）

• 成立于1998年，覆盖29个省、137个城市，服务类型多样。
• 2019年上半年实现收入12.4亿元，同比增长25.7%。
• 增值服务毛利率达33.9%，其中非住户增值服务毛利率为25.0%，住户增值服务为53.2%。
• 积极拓展非住宅业态，布局智慧园区与社区服务，打造早教等新业务板块。

中海物业（02669.HK）

• 成立于1986年，隶属于中国海外集团，具有央企背景。
• 2018年实现营业总收入36.4亿元，净利润3.5亿元。
• 拓展市政物业与非住宅业务，如雄安市民服务中心、珠港澳大桥口岸等。
• 推出“兴海物联”与“优你互联”平台，提升社区服务与资产运营能力。

永升生活服务（01995.HK）

• 成立于2002年，2018年成功上市，管理面积超3000万方。
• 2019年上半年实现收入12.5亿元，同比增长21.8%。
• 多元化发展，布局社区商业与资产管理，推动收入来源多样化。
• 增值服务毛利率达50.9%，带动整体毛利率提升至38.2%。

雅生活（03319.HK）

• 成立于1997年，2018年赴港上市，管理面积达2.11亿方。
• 2019年上半年实现收入11.4亿元，同比增长24.7%。
• 增值服务收入占比提升，带动整体毛利率上升。
• 依托雅居乐与绿地控股项目，实现管理规模的快速扩张。

风险提示

• 商品房竣工不达预期：影响物管行业管理规模增长。
• 人力成本持续提升：对基础服务利润形成压制。
• 多元化业务拓展失败：可能导致公司盈利水平下降。

行业评级

• 行业投资评级：增持评级。
• 证券投资评级：增持评级。
• 评级依据：基于未来6个月的行业与证券收益表现。

总结

物管行业正处于由规模扩张向高质量成长转型的关键阶段，行业集中度持续提升，增值服务成为新的增长引擎。品牌、科技与人才战略是头部企业提升竞争力的核心要素。随着城镇化率提升与商品房需求中枢回归，行业未来增长潜力巨大。然而，需关注商品房竣工不及预期、人力成本上升及多元化业务拓展失败等风险。