房地产2021年政策盘点：供给端调控发力，全年严控资金流向房企_15页_973kb

报告摘要

2021年房地产行业调控政策围绕“房住不炒”和“降杠杆、降风险”两大主线展开。政策在需求端和供应端均有显著调整，旨在实现房地产市场的平稳健康发展和良性循环。

政策阶段：
- 阶段一：热点城市精细化加码
  上半年热点城市通过限购、限售、限贷等政策抑制投资需求。例如：
  - 海口、西安、杭州、东莞、南京：增加个人所得税或社保缴纳证明等条件。
  - 厦门、合肥、成都、杭州、上海：法拍房需具备购房资格。
  - 杭州：赠与购房需满3年。
  - 限购区域扩大：如西安将西咸新区纳入限购范围。
  - 限购数量收紧：如银川、绍兴、嘉兴等城市限制户籍家庭购房数量。
- 阶段二：市场降温，低能级城市发布限跌令
  7月后部分城市出台限跌政策，防止房价过度下跌，例如：
  - 江阴市：实际成交价不得高于备案价。
  - 张家口市：不得低于成本价销售。
  - 鄂州市、孝感市、岳阳市、东安县、零陵区：销售价调整幅度超过±10%需重新备案。
- 阶段三：支持合理需求释放
  年底部分城市推出购房补贴政策，引导刚需和人才购房，例如：
  - 南通海安市：人才购房最高按600元/平米补贴。
  - 金华武义县：对纳税企业员工购房给予3万元补贴。
  - 衡阳市：限时契税补贴。
  - 芜湖市、海南省、吉林省：对青年人才和特定群体提供购房补贴。

融资渠道收紧：
- 2017年起房企融资渠道逐步收紧，2021年进一步强化。
- 2021年第二季度和第三季度出现按揭贷款周期延长、利率上升、资质审查严格等情况。
三道红线政策升级：
- 原试点房企从12家增至20家，监管范围扩展至全行业。
- 新增要求：商票纳入监管、权益拿地金额占比不超过40%、经营活动现金流连续为负。
房地产贷款集中度管理生效：
- 银行对开发贷和按揭贷款额度进行限制，影响房企资金流入。
- 与三道红线联动，优先支持财务质量好的房企。
预售资金监管加强：
- 预售资金需进入专门监管账户，按施工进度分阶段提取。
- 典型城市预售资金监管比例在30%-50%之间，高去化率可提高可支配资金比例。
- 资金监管有助于防范房企流动性风险，保障项目交付。