20210806-亿翰智库-7月房地产行业月报（第37期）_住宅与土地市场低迷_严控投销比下_房企投资节奏或改变_25页_1mb

住宅与土地市场低迷，严控投销比下，房企投资节奏或改变

核心内容

2021年7月，中国房地产行业面临销售和投资双重放缓，土地市场成交与供应均出现下降趋势。政策层面持续加强对房地产金融风险的监管，同时对二手房和学区房进行定向调控，以稳定市场预期、优化资源配置。房企在严控投销比政策下，投资节奏发生改变，更多关注强三线城市，以应对融资通道的持续封堵。

主要观点

政策调控

• 房地产金融监管持续强化：央行降准释放流动性，但对地产行业影响有限。政策重点在于“三线四档”和“房地产贷款集中度管理”，以防范系统性金融风险。
• 定向调控：对二手房和学区房实施价格指导和核验机制，打击投资性需求，稳定市场预期。例如，深圳、西安、无锡等城市设立二手房参考价或价格核验机制，太原延长学位占用年限。
• 投销比限制：试点房企买地金额不得超过年度销售金额的40%，限制房企投资力度，推动其降低负债、提高财务稳健性。

住宅市场表现

• 整体成交量环比下降：7月商品住宅销售面积为2382.11万平米，同比增长0.6%，环比下降7.0%。
• 高能级城市表现更优：一线城市和核心二线城市成交量同比保持正增长，但部分城市如深圳、广州因调控政策导致成交量明显下降。
• 武汉表现突出：武汉7月成交面积同比增长34.6%，环比增长31.8%，成为核心二线城市中唯一保持增长的城市。
• 低能级城市表现低迷：普通二线城市和三四线城市成交面积同比下降，部分城市如南宁、青岛、长春等出现成交回落。

土地市场趋势

• 集中供地空档期：7月土地供应和成交面积均出现明显下降，一线城市和核心二线城市供应下降显著。
• 土地成交热度降温：核心二线城市土地成交溢价率和楼面价下降，普通二线城市和三四线城市则呈现溢价率下降、楼面价上升的趋势。
• 流拍规模下降：各城市能级流拍宗数和面积环比均下降，反映市场预期趋于理性。

企业表现

• 销售增速放缓：TOP200房企1-7月累计销售金额同比增长29.0%，但7月单月销售金额同比下降12.3%。
• 投资力度下降：房企拿地面积同比下降3.3%，拿地金额同比增长13.3%，但7月因集中供地暂停，投资放缓。
• 融资压力持续：信用债净融资额再度转负，海外债融资成本分化明显，房企融资难问题依旧存在。
• 资本市场低迷：地产股整体表现不佳，申万地产指数下跌13.7%，恒大因流动性问题股价跌幅达48%。

关键信息

政策变化

• 三线四档与两观察：继续强化房地产金融管理长效机制，限制房企投资力度。
• 集中供地政策：22城进入集中供地空档期，8月将迎来新一轮供地高峰。
• 土地调控措施：部分城市如常州、徐州采取“限地价+摇号”方式出让土地，抑制市场热度。

市场表现

• 不同能级城市分化明显：高能级城市如北京、武汉表现较好，低能级城市如南宁、青岛、长春成交低迷。
• 去化周期缩短：7月多个城市待售面积下降，去化周期缩短，反映房企加速去化以降低库存压力。

企业动态

• 典型房企投资变化：碧桂园、万科、保利等房企1-7月拿地金额同比上升，但7月投资力度有所放缓。
• 强三线城市成为焦点：房企更多关注强三线城市，如南通、徐州，这些城市在政策影响下可能迎来土地市场利好。
• 恒大面临严重危机：7月销售均价同比下降16.7%，股价下跌48%，反映其流动性问题和市场信心不足。

融资与资本市场

• 信用债融资承压：7月净融资额为-25.2亿元，房企融资压力持续。
• 海外债融资分化：大型房企融资成本较低，如远洋发行绿色债利率降至2.7%，而部分中小房企融资成本高企。
• 股权融资活跃：绿地通过股权转让获得12.55亿元现金回流，以优化三道红线指标。

结论

在政策持续收紧和市场调控的背景下，2021年7月房地产行业整体表现低迷。房企投资节奏受到严格限制，更多关注强三线城市，以寻求更优的投资机会。销售增速放缓，融资压力加大，资本市场信心不足，地产股整体下跌。未来随着集中供地的推进和政策的进一步细化，房地产市场或将进入更平稳发展阶段，房企需提升运营效率和财务稳健性，以应对行业长期变化。