> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 深圳甲级写字楼市场季度总结（2026年第二季度） ## 核心内容概述 2026年第二季度，深圳甲级写字楼市场延续第一季度的去化修复态势，但改善节奏有所放缓，主要由价格让步推动。市场整体处于“供应放缓、去化推进”的阶段，租金持续下行，空置率进一步下降，但区域分化明显。投资市场活跃度仍偏低，资金更关注现金流稳定、价格安全边际较高的资产类型。 --- ## 主要观点 - **去化延续修复**：尽管去化改善节奏放缓，但净吸纳量仍显著高于新增供应，全市空置率下降至22.7%，连续两个季度改善。 - **租金持续调整**：全市平均有效租金环比下降1.5%至139.7元/平方米/月，跌幅较第一季度收窄，但整体下行趋势未见反转。 - **片区分化加剧**：新兴片区及供应压力较大的区域租金调整幅度较大，而福田中心区、蛇口等成熟区域租金相对稳定。 - **需求以搬迁为主**：搬迁类成交占比达65.4%，显示企业更倾向于优化办公品质与区位，而非扩张。TMT行业仍是主要需求来源。 - **投资市场低迷**：公开市场未录得具有代表性的甲级写字楼大宗交易，资金更倾向于工业厂房、产业园区等资产类型，传统写字楼投资仍需等待租金企稳。 --- ## 关键信息 ### 供应情况 - **新增供应放缓**：全市仅录得后海片区1宗新增项目入市，合计约40,000平方米，环比大幅回落。 - **供应节奏影响**：部分项目延后入市，以减少与周边存量项目的竞争，市场整体供应压力仍存在。 ### 需求情况 - **租赁成交类型**： - 搬迁类：占比约65.4%，是去化的主要来源。 - 续租类：占比接近两成，头部租户留存反映业主对稳定租户的重视。 - 新设立类：占比明显回落，主要来自中小面积需求。 - **行业分布**： - **TMT行业**：以52.0%的面积占比成为最大需求来源，其中智能物流、保险科技、AI与机器人及电信数字化等赛道表现突出。 - **专业服务业**：占比约35%，法律及管理咨询等出海配套需求保持稳定。 - **金融业**：在私募基金、保险科技等细分赛道保持一定活跃度。 ### 租金走势 - **全市平均租金**：139.7元/平方米/月，环比下降1.5%。 - **区域租金差异**： - **后海**：租金环比下跌3.2%，去化压力大。 - **宝安中心区**：租金环比下跌3.0%，受存量项目去化影响。 - **南山科技园**：租金环比下跌2.5%，供应压力显著。 - **福田中心区**：租金环比下跌0.5%，表现相对稳定。 - **南山蛇口**：租金基本持平，空置率下降。 - **罗湖**：租金环比下跌1.5%，空置率下降0.4%。 - **前海**：租金环比下跌0.8%，承接搬迁需求。 ### 投资市场 - **大宗交易低迷**：公开市场未录得具有代表性的甲级写字楼交易。 - **资金偏好**：更倾向于现金流稳定、价格安全边际高或具备自用及改造价值的资产类型。 - **上半年大宗交易**：共录得24宗成交，其中12宗来自法拍渠道，工业厂房类资产成交金额占比达50%。 --- ## 展望 - **租金下行趋势延续**：预计第三季度租金仍将继续温和下行，后海及宝安中心区等片区租金调整压力较大。 - **空置率可能回升**：若下半年新增供应按计划交付，空置率存在阶段性回升的可能。 - **需求回归常态化**：企业扩张仍偏审慎，净吸纳量预计回归正常区间，难以延续第一季度的高位。 - **投资市场仍需观望**：传统写字楼投资活跃度回升需等待租金稳定、空置率下降及资产定价重估。 --- ## 图表与数据 - **图一**：深圳甲级写字楼市场参考指标（包含租金、空置率等） - **图三**：租金走势，显示不同区域的租金变化 - **图四**：供应量、净吸纳量及空置率，反映市场供需关系 - **表一**：各细分市场租金、空置率及变化 - **表二**：主要租赁成交，涵盖区域、项目、租户及面积等信息 --- ## 联系方式 如需进一步咨询或获取研究报告，请联系莱坊研究及咨询部： - **杨悦晨**：董事，上海及北京研究及咨询部主管 电话：+86 139 1872 3123 邮箱：regina.yang@cn.knightfrank.com - **陈启明**：分析员，研究及咨询部 电话：+86 136 4231 4481 邮箱：henry.chen@cn.knightfrank.com - **简家宏**：深圳董事总经理及华南区商业物业服务部主管 电话：+86 186 6682 5418 邮箱：ken.kan@cn.knightfrank.com