2026-07-30-莱坊-深圳写字楼市场报告_2026年_Q2_6页_3mb

深圳甲级写字楼市场季度总结（2026年第二季度）

核心内容概述

2026年第二季度，深圳甲级写字楼市场延续第一季度的去化修复态势，但改善节奏有所放缓，主要由价格让步推动。市场整体处于“供应放缓、去化推进”的阶段，租金持续下行，空置率进一步下降，但区域分化明显。投资市场活跃度仍偏低，资金更关注现金流稳定、价格安全边际较高的资产类型。

主要观点

• 去化延续修复：尽管去化改善节奏放缓，但净吸纳量仍显著高于新增供应，全市空置率下降至22.7%，连续两个季度改善。
• 租金持续调整：全市平均有效租金环比下降1.5%至139.7元/平方米/月，跌幅较第一季度收窄，但整体下行趋势未见反转。
• 片区分化加剧：新兴片区及供应压力较大的区域租金调整幅度较大，而福田中心区、蛇口等成熟区域租金相对稳定。
• 需求以搬迁为主：搬迁类成交占比达65.4%，显示企业更倾向于优化办公品质与区位，而非扩张。TMT行业仍是主要需求来源。
• 投资市场低迷：公开市场未录得具有代表性的甲级写字楼大宗交易，资金更倾向于工业厂房、产业园区等资产类型，传统写字楼投资仍需等待租金企稳。

关键信息

供应情况

• 新增供应放缓：全市仅录得后海片区1宗新增项目入市，合计约40,000平方米，环比大幅回落。
• 供应节奏影响：部分项目延后入市，以减少与周边存量项目的竞争，市场整体供应压力仍存在。

需求情况

• 租赁成交类型：
  • 搬迁类：占比约65.4%，是去化的主要来源。
  • 续租类：占比接近两成，头部租户留存反映业主对稳定租户的重视。
  • 新设立类：占比明显回落，主要来自中小面积需求。
• 行业分布：
  • TMT行业：以52.0%的面积占比成为最大需求来源，其中智能物流、保险科技、AI与机器人及电信数字化等赛道表现突出。
  • 专业服务业：占比约35%，法律及管理咨询等出海配套需求保持稳定。
  • 金融业：在私募基金、保险科技等细分赛道保持一定活跃度。

租金走势

• 全市平均租金：139.7元/平方米/月，环比下降1.5%。
• 区域租金差异：
  • 后海：租金环比下跌3.2%，去化压力大。
  • 宝安中心区：租金环比下跌3.0%，受存量项目去化影响。
  • 南山科技园：租金环比下跌2.5%，供应压力显著。
  • 福田中心区：租金环比下跌0.5%，表现相对稳定。
  • 南山蛇口：租金基本持平，空置率下降。
  • 罗湖：租金环比下跌1.5%，空置率下降0.4%。
  • 前海：租金环比下跌0.8%，承接搬迁需求。

投资市场

• 大宗交易低迷：公开市场未录得具有代表性的甲级写字楼交易。
• 资金偏好：更倾向于现金流稳定、价格安全边际高或具备自用及改造价值的资产类型。
• 上半年大宗交易：共录得24宗成交，其中12宗来自法拍渠道，工业厂房类资产成交金额占比达50%。

展望

• 租金下行趋势延续：预计第三季度租金仍将继续温和下行，后海及宝安中心区等片区租金调整压力较大。
• 空置率可能回升：若下半年新增供应按计划交付，空置率存在阶段性回升的可能。
• 需求回归常态化：企业扩张仍偏审慎，净吸纳量预计回归正常区间，难以延续第一季度的高位。
• 投资市场仍需观望：传统写字楼投资活跃度回升需等待租金稳定、空置率下降及资产定价重估。

图表与数据

• 图一：深圳甲级写字楼市场参考指标（包含租金、空置率等）
• 图三：租金走势，显示不同区域的租金变化
• 图四：供应量、净吸纳量及空置率，反映市场供需关系
• 表一：各细分市场租金、空置率及变化
• 表二：主要租赁成交，涵盖区域、项目、租户及面积等信息

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