> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 广州甲级写字楼市场季度总结（2026年第二季度） ## 核心内容概览 2026年第二季度，广州甲级写字楼市场整体呈现改善趋势，主要体现在租金和空置率的环比下降，以及净吸纳量的回升。市场由上一季度的负吸纳转为正吸纳，显示出需求端的逐步回暖。 ## 主要观点 - **租金走势**：全市平均租金环比下降1.6%，至每月每平方米人民币114.1元。租金下行主要由存量项目主动调价推动，尤其是天河北和越秀区域，降幅较为明显。 - **空置率变化**：全市空置率环比下降1.0个百分点至17.5%，主要由于前期受抑需求集中释放，而非市场需求整体回暖。 - **需求结构**：TMT（科技、媒体、电信）行业仍是主要需求来源，占比约25.8%。金融业、文化创意及娱乐、专业服务等也贡献了大量成交，合计占比约七成。 - **交易性质**：以搬迁为主，占比约70.8%；续租、新租及扩租分别占比约14.5%、11.6%和3.1%。 - **区域流动**：金融城和琶洲继续承接跨区域迁入，珠江新城保持小幅净流入；天河北和越秀则录得净流出，反映租户在成熟商务区与新兴板块之间的选址比较仍在进行。 - **供应情况**：本季度未录得新增供应，净吸纳量约10.8万平方米，推动空置率短期回落。 - **投资市场**：大宗交易市场录得一宗大额关联方资产处置交易，越秀地产出售南沙国际金融中心等资产，作价约19.3亿元。第三方投资需求仍趋谨慎，投资人关注租约稳定性、租户质量及退出安排。 ## 关键信息 ### 租金变化详情 - **天河北**：平均租金106.1元/平方米/月，环比下降3.3%；租金日均3.5元。 - **珠江新城**：平均租金130.9元/平方米/月，环比下降1.1%；租金日均4.3元。 - **越秀**：平均租金98.5元/平方米/月，环比下降2.2%；租金日均3.2元。 - **琶洲**：平均租金101.9元/平方米/月，环比下降1.5%；租金日均3.4元。 - **金融城**：平均租金92.3元/平方米/月，环比持平；租金日均3.0元。 ### 主要租赁成交案例 | 区域 | 项目 | 租户 | 面积（平方米） | 交易类型 | |------|------|------|------------------|-----------| | 琶洲 | 城投琶洲中心 | 上海赤月信息技术有限公司广州分公司 | 7,500 | 搬迁 | | 珠江新城 | 广州国际金融中心 | 中国出口信用保险 | 5,600 | 续租 | | 琶洲 | 欢聚大厦 | 广东省具身智能科技有限公司 | 5,500 | 搬迁 | | 琶洲 | 华新中心 | 广州琶洲大模型创新服务中心 | 4,300 | 新设立 | ### 供应与空置率趋势 - **供应量**：本季度未新增供应，净吸纳量为10.8万平方米。 - **空置率**：全市空置率由18.5%回落至17.5%，主要由需求释放带动。 - **区域趋势**：金融城、琶洲持续吸引跨区域迁入，珠江新城保持净流入；天河北、越秀则录得净流出。 ## 展望 ### 第三季度市场预测 - **租金**：预计仍将下行，但降幅可能收窄，优质楼宇与普通存量项目之间的租金差距可能进一步扩大。 - **空置率**：随着新增供应入市，空置率预计重新上升。 - **需求**：新增需求仍以搬迁升级、租约调整及新设主体为主，企业扩张意愿有限。 - **投资市场**：预计以房企资产盘活及集团内部整合为主，第三方个案交易保持一定活跃度，但整体仍较为谨慎，买卖双方对资产定价的预期差距尚未明显收窄。 ## 资料来源 - 莱坊研究部 - 图表来源：Knight Frank 莱坊 ## 联系方式 如需进一步咨询或获取研究报告，请联系： - **杨悦晨** 董事，上海及北京研究及咨询部主管 +86 139 1872 3123 regina.yang@cn.knightfrank.com - **陈启明** 分析员，研究及咨询部 +86 136 4231 4481 henry.chen@cn.knightfrank.com - **黄伟伦** 董事，广州商业物业服务部主管 +86 166 5801 0718 aaron.huang@cn.knightfrank.com