联讯宏观专题研究：地产韧性到几时？-20180910-联讯证券-15页-1mb

2018年房地产投资韧性分析总结

核心内容

2018年房地产投资出现触底反弹，累计增速从2017年12月的7%上升至2018年7月的10.2%。尽管部分市场观点认为是土地购置费用支撑了这一轮反弹，但分析表明，这一轮回暖更多是销售、施工、新开工等环节同步复苏的结果，而非单一因素驱动。

主要观点

• 地产韧性持续：房地产投资虽在2016年末调控开始后被多次看空，但其韧性依旧，2018年反弹显示出行业在政策与市场双重压力下的自我调节能力。
• 销售是关键因素：销售的持续是推动地产投资反弹的核心动力，房企在融资压力和调控预期下加快推盘和周转，以回笼资金。
• 需求结构变化：过去三四线城市拉动销售的逻辑正在改变，未来房地产需求将主要依赖一二线城市，棚改货币化安置、人才引进政策及一二级价差将逐步成为主要支撑。
• 周期商品仍有空间：在供给收缩、需求稳定的背景下，周期商品如螺纹钢仍有上涨潜力。
• 债券偏谨慎：由于经济基本面企稳、通胀起势和货币政策进一步宽松空间有限，债券市场相对谨慎。
• 股票存在反弹机会：股票估值处于历史低位，可能有交易性机会，但未来不确定性较大。

关键信息

房地产投资结构分析

• 土地购置费用仍是地产投资的重要组成部分，但其高增速难以持续。
• 建安支出的下降主要由单位成本下滑引起，而非施工面积减少。
• 土地成交价款增速滞后于销售增速，销售回暖将推动土地购置恢复。

销售回暖驱动因素

• 限价政策下的供需博弈：限价政策导致新房与二手房价差扩大，刺激新房需求。
• 人才引进政策：二三线城市人才引进带来刚需，同时提升购房意愿。
• 居民购房意愿未减：居民购房意愿和房价上涨预期比例持续提升，显示投资性需求未明显减弱。
• 房企推盘意愿增强：房企在融资压力下加快推盘，批准预售面积同比增速提高，表明对限价政策的妥协。

未来房地产走势预测

• 棚改收紧：预计2019年棚改货币化安置比例将降至40%，带动销售面积减少约9000万平方米。
• 三四线城市需求走弱：棚改退潮后，三四线城市需求将减弱，房地产投资将逐渐失去支撑。
• 一二线城市销售主导：一二线城市销售将继续带动整体回暖，但最终将趋于顶点，面临回落压力。
• 房企战略调整：主要房企均提出加快周转、控制扩张、降杠杆等策略，以应对调控压力和资金紧张。

大类资产配置建议

• 周期商品：仍有上涨空间，尤其是螺纹钢，因供给收缩与基差修复。
• 债券市场：偏谨慎，基本面企稳、通胀起势、货币政策难进一步宽松。
• 股票市场：估值处于历史低位，可能有反弹机会，但未来不确定性较大。

风险提示

• 棚改收紧不及预期可能影响销售与投资韧性。

图表目录

• 图表1：房地产投资增速触底反弹
• 图表2：土地购置为主力，建安支出为负贡献
• 图表3：土地成交价款增速下行
• 图表4：土地溢价率下滑印证土地市场降温
• 图表5：施工面积、销售与开发资金增速修复
• 图表6：建安价格指数下滑，施工面积增速回升
• 图表7：土地成交价款增速滞后销售增速
• 图表8：房价预期与购房意愿未弱化
• 图表9：国房景气指数持续上行
• 图表10：一二手房价倒挂现象
• 图表11：房企货币资金增速降至历史最低
• 图表12：一二线城市批准预售面积增速扩张
• 图表13：期房销售比例维持高位
• 图表14：一二线城市带动销售回暖
• 图表15：房企战略调整聚焦高周转与降杠杆
• 图表16：棚改收紧对销售的影响测算
• 图表17：螺纹钢可能迎来基差修复行情
• 图表18：股票估值处于历史低位

结论

房地产投资的韧性主要依赖于销售的持续，而销售的回暖源于房企在调控压力下的策略调整与政策博弈。随着棚改货币化安置政策的收紧，房地产需求结构将发生重大变化，三四线城市需求将逐渐减弱，一二线城市将成为未来销售的主要支撑。然而，房地产投资的可持续性仍需观察销售是否能长期维持增长。