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2018年房地产投资韧性分析总结

核心内容

2018年9月10日，联讯证券分析师李奇霖对房地产投资韧性进行了深入分析，认为尽管房地产投资增速在2018年7月出现反弹，从2017年12月的7%上升至10.2%，但这并非简单的土地购置费用支撑，而是销售、开工、施工等环节全面复苏的结果。房地产投资的韧性与销售表现密切相关，若销售持续，投资将保持增长态势。

主要观点

• 房地产投资反弹非短期现象：2018年的房地产投资反弹是多种因素共同作用的结果，包括销售回暖、施工加快、资金回笼效率提升等，而非单一土地购置推动。
• 销售是关键变量：销售的持续是房地产投资韧性的核心，房企加快推盘和周转是因融资压力和调控预期导致的主动行为。
• 一二线城市带动销售：当前房地产销售主要由一二线城市带动，三四线城市销售未明显改善，与以往的拉动逻辑不同。
• 棚改收紧将削弱需求：棚改货币化安置政策收紧是房地产需求减弱的重要因素，预计2019年销售面积将减少9000万平方米。
• 投资周期将面临转折：随着棚改政策调整，房地产需求三条腿（棚改货币化安置、人才引进、一二级价差）将减少一条，房地产投资韧性可能在2019年减弱，进入下行阶段。

关键信息

一、地产投资韧性表现

• 2018年7月房地产投资累计增速达10.2%，较2017年12月的7%有所回升。
• 土地购置费用仍是主力，但建安支出的下跌主要源于价格因素，而非施工面积减少。

二、销售回暖原因

• 限价政策与套利需求：一二线城市限价政策导致新房与二手房价差扩大，激发了居民的套利需求。
• 房企主动推盘：在融资压力和调控预期下，房企加快推盘，带动销售回升。
• 期房销售比例上升：2018年期房销售比例维持在高位，说明房企加快资金回笼。

三、需求端变化

• 居民购房意愿未减：房价预期上涨比例和购房意愿在2018年仍保持高位，居民购房需求未明显削弱。
• 人才引进政策支撑刚需：二三线城市人才引进政策持续，带动刚需购房需求。
• 棚改货币化安置减弱：棚改政策收紧，货币化安置比例下降，对三四线城市销售的支撑减弱。

四、房企策略调整

• 各主要房企均提出加快周转、控制扩张、降杠杆等战略，以应对调控压力和融资环境收紧。
• 企业普遍加强资金管理，提高资金使用效率，以保障现金流安全。

五、大类资产配置建议

• 周期商品仍有上涨空间：供给收缩（如钢厂环保限制）与需求稳定（房地产投资未大幅下滑）将支撑周期商品价格。
• 债券偏谨慎：基本面企稳、通胀压力上升、央行流动性控制，使债券市场机会有限。
• 股票存在反弹可能：当前估值处于历史低位，但未来经济动能减弱、外部风险等因素带来不确定性。

风险提示

• 棚改政策收紧不及预期可能对房地产销售造成更大冲击。

图表要点

• 图表1至图表18提供了房地产投资、销售、融资、政策等多方面的数据支持。
• 图表14显示三四线城市销售增速未明显改善，与以往拉动逻辑不同。
• 图表16测算棚改收紧对销售面积的影响，预计2019年销售面积将减少9000万平方米。

结论

房地产投资在2018年出现触底反弹，主要依赖销售回暖和房企主动推盘，而非单纯土地购置费用推动。随着棚改政策收紧，房地产需求将面临减弱，投资韧性可能在2019年逐渐消失，进入下行阶段。未来房地产市场将更加依赖一二线城市的销售表现，而三四线城市需求将逐步走弱。