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2018年房地产投资韧性分析总结

核心内容

2018年9月，分析师李奇霖对房地产投资韧性进行了深入分析。他指出，尽管房地产投资在2016年末调控后一直被看空，但2018年7月，房地产投资累计增速从2017年12月的7%提升至10.2%，显示出一定的复苏迹象。然而，这种反弹并非简单的土地购置费用支撑，而是由销售、施工和新开工等多方面因素共同推动的。

主要观点

• 房地产投资反弹的实质：房地产投资的反弹是由于销售回暖、房企加快周转、推盘速度提升，而非土地购置费用的持续高增。建安支出的下降主要源于成本下滑，而非施工面积减少，表明房地产投资形势仍较强劲。
• 销售是关键因素：销售回暖是房地产投资韧性的核心驱动力。只要销售能够持续，土地购置和施工投资将随之恢复。
• 需求端的三驾马车：房地产需求以前主要依赖棚改货币化安置、人才引进和一二级价差。随着棚改收紧，这三条腿中的一条将消失，整体需求将减弱。
• 房企与政府的博弈：在限价政策下，房企与政府之间存在一定的博弈。房企因融资压力和预期调控趋严而妥协，加快推盘，以保证现金流。政府则在维持房价平稳或适度上涨之间寻求平衡。
• 周期商品与债券机会：在需求稳定、供给收缩以及基差修复的背景下，周期商品仍有上涨空间。而债券则因基本面企稳、通胀压力上升和央行流动性控制，表现相对谨慎。
• 股票估值与不确定性：股票估值处于历史低位，可能有反弹机会，但未来不确定性较大，主要受外部风险、股票质押和经济动能减弱等因素影响。

关键信息

一、房地产投资韧性表现

• 2018年7月房地产投资累计增速达到10.2%，显示触底反弹。
• 土地购置费用仍是主力，但其增速已出现下滑，预示未来可能难以持续。
• 建安支出下降主要由于单位成本下降，而非施工面积减少，说明施工和新开工动力依然强劲。

二、销售回暖的驱动因素

• 一二线城市销售增速提升带动整体销售回暖，三四线城市无明显改善。
• 房企在融资压力和调控预期下加快推盘和周转，以回笼资金。
• 限价政策造成新房与二手房价格倒挂，刺激新房需求。
• 棚改货币化安置政策推动了三四线城市的需求，但未来将逐步收紧。

三、未来房地产投资走势

• 随着棚改收紧，房地产需求将减弱，一二线城市难以长期支撑销售。
• 2019年房地产销售可能面临压力，投资韧性将减弱，进入下行阶段。
• 若棚改货币化安置比例降至40%，预计2019年销售面积将减少约9000万平方米。

四、大类资产配置建议

• 周期商品：仍有上涨空间，主要由于供给收缩（如钢厂环保限制）和需求稳定（房地产投资未大幅下滑）。
• 债券市场：表现偏谨慎，因基本面企稳、通胀压力上升和央行流动性控制。
• 股票市场：估值处于历史低位，可能有反弹机会，但未来不确定性较大。

风险提示

• 棚改收紧不及预期可能影响房地产销售和投资走势。

图表要点

• 图表1：房地产投资增速触底反弹。
• 图表2：土地购置是主力，建安支出为负贡献。
• 图表3：土地成交价款增速下滑，预示土地购置费用高增难持续。
• 图表4：土地溢价率快速下滑，印证土地市场降温。
• 图表5：施工面积、销售和开发资金来源增速都在修复。
• 图表6：建筑安装工程价格指数下滑，施工面积增速回升，显示建安支出下降主要由价格因素造成。
• 图表7：土地成交价款增速滞后于销售增速，销售持续则土地购置将恢复。
• 图表8：房价预期上涨比例和购房意愿未明显弱化，显示需求仍强劲。
• 图表9：国房景气指数上涨周期延长，说明居民对利率上涨的耐受度提高。
• 图表10：限价城市存在一二手房价倒挂现象，刺激新房需求。
• 图表11：房企货币资金增速降至历史低位，显示资金链紧张。
• 图表12：一二线城市批准预售面积增速在4月后反弹，反映房企推盘意愿增强。
• 图表13：期房销售比例维持高位，显示周转加快。
• 图表14：一二线城市带动销售回暖，三四线无明显改善。
• 图表15：主要房企战略聚焦高周转、降杠杆。
• 图表16：棚改收紧对销售面积的影响测算。
• 图表17：螺纹钢可能迎来基差修复行情。
• 图表18：股票估值处于历史低位，存在反弹机会。

总结

房地产投资在2018年表现出一定的韧性，主要由销售回暖、房企加快周转和政府限价政策推动。然而，随着棚改收紧和调控压力加大，房地产需求将逐步减弱，投资增长可能在2019年放缓。周期商品在供给收缩和需求稳定的背景下仍有上涨空间，而债券和股票则面临不确定性，需谨慎对待。