20220415-安信证券-百日百城_房地产放松如何影响资产定价__12页_928kb

房地产政策放松与市场影响分析总结

核心内容概述

2022年以来，房地产政策放松逐步展开，主要分为三个阶段。第一阶段（1月1日-2月16日）以公积金贷款、购房补贴和放宽落户为主，力度相对温和。第二阶段（2月17日-2月底）主要涉及非限购城市下调首套首付比例，一二线城市下调房贷利率，由金融机构在政策允许范围内自主调整。第三阶段（3月1日起）则重点放松限购、限贷、限售、限价等核心调控政策，部分城市在“四限”方面实现较大突破。

主要观点

房地产放松尚未结束

1. 未放松城市将跟进

   • 当前房地产放松政策已覆盖各能级城市，为未放松城市提供了对标样本，预计还会有更多城市加入放松名单。

2. 已放松城市可能多轮加码

   • 从“政策管理”转向“结果导向”，房地产放松与本地楼市表现形成动态调整关系，对楼市表现偏弱地区，可能继续加码放松政策。

房地产放松对销售和投资的影响

1. 商品房销售恢复较慢

   • 一二线城市有望率先复苏，但三四线城市因人口流出压力大、库存高、需求透支，恢复速度较慢，从而拖累全国销售复苏。

2. 房地产投资承压较大

   • 由于房企流动性困境，拿地能力和意愿不足，叠加库存高企，房企新开工动能不足，导致房地产投资面临较大压力。

关键信息

房地产放松政策阶段

政策放松城市案例

• 公积金贷款：马鞍山、南宁、南昌等城市提高贷款额度，北海、福州下调二套房首付比例。
• 购房补贴：昆明、绍兴、杭州等城市对人才和新市民提供购房补贴。
• 放宽落户：淄博、海南、天津、浙江等地放宽落户限制。
• 房贷利率下调：广州、深圳、苏州、南京、杭州等城市下调房贷利率。
• 限购松绑：郑州、福州、衢州、秦皇岛、苏州、南京等城市放宽或取消限购。
• 限售松绑：青岛即墨区、哈尔滨、衢州等城市调整限售政策。
• 限价松绑：东莞、深圳等城市取消新房销售限价。

政策影响分析

• 销售恢复：一二线城市表现相对较好，三四线城市因库存高、需求弱，恢复较慢。
• 投资承压：房企流动性问题导致拿地意愿下降，新开工动能不足，投资增速放缓。

地产股与地产债展望

地产股

• 政策转向：3月16日金融委会议提出“防范化解房地产市场风险”，标志着政策从“个别房企”转向“市场风险”，治理政策更加直接有效。
• 投资机会：有基本面支撑的中小央企国企更具确定性，可能受益于供给端收缩带来的行业利好，走出趋势性机会。
• 民营房企：受预期利好催化，交易性特征明显，但流动性风险尚未完全解除。

地产债

• 风险未完全解除：2021年9月以来持续跟踪房企流动性风险，未推荐任何民企地产债。
• 持续观察：当前还不能确定房企流动性风险已完全过去，将继续对民企地产债保持密切跟踪。

风险提示

• 风险演化超预期：房地产市场风险可能进一步扩散，影响经济与金融系统。
• 房地产调控超预期：政策调整可能超出预期，对市场造成不确定性。

图表与数据支持

• 图1：2022年以来各地房地产放松政策梳理
• 图2：2022年经济承压较大
• 图3：剔除政府债后的社融增速仍处历史低位
• 图4：城镇失业率处在较高水平
• 图5：3月以来商品房销售进一步走弱
• 图6：当前三四线城市的库存压力较大
• 图7：2010-2020年过半三四线城市人口负增长
• 图8：在地产周期中，一二线房价领先于三四线
• 图9：三四线销售占全国销售的2/3以上
• 图10：民营房企销售或占全国的60%以上
• 图11：2022年1-2月房地产投资主要来自土地购置费和狭义施工
• 图12：2021H2以来，民企拿地持续低迷
• 图13：房企新开工动能不足

结论

房地产政策放松已进入新阶段，但“因城施策式放松”尚未结束。随着更多城市加入放松行列，房地产市场有望逐步企稳。然而，三四线城市因库存高、人口流出等问题，销售和投资恢复仍需时间。地产股和地产债市场需持续关注政策动向与房企流动性风险，中小央企国企更具投资确定性，而民营房企仍需政策支持与市场信心恢复。