20220731-天风证券-房地产行业研究周报_7月百强房企销售延续弱复苏_19页

房地产行业分析总结（2022年7月）

核心内容

2022年7月，中国房地产行业呈现弱复苏态势。克而瑞数据显示，百强房企单月销售金额环比下降31.8%，同比下降38.4%，但同比增速较6月有所回升，达到6.1个百分点。1-7月累计销售金额同比下降49.4%，降幅较1-6月略有收窄（1.5个百分点）。在百强房企中，有21家环比增长，12家同比增长，但整体市场仍面临较大压力。

主要观点

1. 销售表现分化

• TOP3房企：单月销售同比变化-35.1%，降幅较6月扩大7.8个百分点。
• TOP10房企：同比变化-28.7%，增速较6月提高0.7个百分点。
• TOP11-30房企：同比变化-37.7%，增速较6月提高0.6个百分点。
• TOP31-50房企：同比变化-55.6%，降幅较6月扩大0.3个百分点。
• TOP51-100房企：同比变化-38.5%，增速较6月提高25.8个百分点。

2. 销售金额入榜门槛下降

1-7月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达1041、506、359、244、78亿元，同比分别下降44.4%、52.7%、53.8%、50.7%、56.1%，其中TOP100门槛下降最为明显。

3. 重点房企销售表现

• 单月同比增速前五：万达集团（128.7%）、越秀地产（88.5%）、绿城中国（33.7%）、华发股份（27.5%）、华润置地（21.7%）。
• 年初至今累计同比增速前五：万达集团（54.8%）、越秀地产（5.5%）、远洋集团（-16.7%）、仁恒置地（-16.7%）、华发股份（-18.1%）。

4. 销售均价变化

• TOP10房企中，5家销售均价累计正增长，分别为华润置地（+15.7%）、中海地产（+12%）、金地集团（+11.0%）、招商蛇口（+4.9%）、万科（+3.2%）。
• 5家负增长，分别为保利发展（-12.1%）、融创中国（-9.4%）、绿城中国（-6.7%）、碧桂园（-3.4%）、龙湖集团（-3.2%）。

新房与二手房市场

1. 新房市场

• 新房成交面积：本周为477万平，月度同比-32.20%，较上月下降21.77个百分点。
• 去化情况：一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。
• 累计库存：17269万平，显示市场仍处于去化压力较大的阶段。

2. 二手房市场

• 成交面积：本周为178万平，月度同比-1.28%，较上月改善12.75个百分点。
• 市场趋势：二手房市场持续改善，显示部分需求开始回暖。

土地市场

• 土地成交面积：本周为4097万平，滚动12周同比-17.23%。
• 成交总额：684亿元，滚动12周同比-45.06%。
• 溢价率：全国平均溢价率+2.28%，但滚动12周同比-10.67个百分点，显示土地市场热度有所回升但整体仍偏弱。

融资与市场表现

• 本周申万房地产指数：+2.85%，涨幅排名1/31，领先沪深300指数4.45个百分点。
• H股市场：Wind香港房地产指数+0.11%，涨幅排序4/11，领先恒生指数2.31个百分点。
• 内房股领先指数：+0.25%，较上周提升2.57个百分点。

政策与成交概览

1. 全国政策

• 智能建造试点：全国征集遴选部分城市开展智能建造试点，推动建筑业转型。
• 稳定房地产市场：中共中央政治局会议强调稳定房地产市场，支持刚性和改善性住房需求。
• “保交楼”政策：银保监会支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。
• 城市基础设施建设：明确到2025年缓解“城市病”，提升基础设施运行效率。

2. 地方政策

• 山西：以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，处置逾期交付风险。
• 丽水、台州、泸州、肇庆、樟树、遵义、温州、南京、深圳、无锡等城市推出多项政策，包括住房公积金贷款额度提升、首付比例下调、契税补贴等，以促进房地产市场稳定发展。

行业与个股情况

1. 行业涨跌与估值

• A股市场：房地产指数涨幅为+2.85%，较上周提升0.85个百分点。
• H股市场：香港房地产指数涨幅为+0.11%，较上周提升1.65个百分点。
• 行业估值：整体行业估值较低，但部分优质房企表现优于行业平均水平。

2. 重点标的盈利预测

• 推荐房企：优质龙头包括中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
• 优质成长房企：新城控股、旭辉控股集团。
• 优质物管企业：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。

3. 本周重要公告

• 多家房企发布销售数据、融资动态及项目进展公告，反映行业复苏态势。

风险提示

• 行业信用风险：房企信用风险可能蔓延。
• 销售下行超预期：市场仍面临销售下行压力。
• 政策效果不及预期：地方政策执行力度可能不足，影响市场复苏速度。

投资建议

• 把握基本面复苏的交易价值：关注具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企。
• 关注销售弹性：部分房企销售表现超预期，具备更强的复苏弹性。

结论

房地产行业在2022年7月呈现弱复苏态势，政策支持与市场调整并行，部分城市推出利好政策以促进市场稳定。尽管整体销售金额仍处于下降区间，但部分头部房企及优质成长企业表现优于行业平均水平，具备投资价值。未来需关注政策执行力度及行业信用风险的变化。