地产A股2018年6月投资策略

证券研究报告总结：地产A股2018年6月投资策略

核心内容

本报告是国信证券经济研究所对2018年6月地产A股的投资策略分析，核心观点为“超配”地产行业。基于《区瑞明地产A股小周期理论框架》，分析认为房地产市场正处于小周期衰退期，短期内政策转暖预期不强，但长期来看，优势地产股估值较低，具有长期投资价值。

主要观点

• 短期市场走势：地产A股在经历2018年1月的高点后出现调整，市场短期内难形成政策较大范围转暖的预期。
• 长期投资建议：继续看好万科A、保利地产、招商蛇口、荣盛发展、新城控股、阳光城、华夏幸福、世联行、华侨城A及内房股禹洲、龙光、旭辉、中国恒大、远洋集团等。
• 6月组合推荐：万科A、保利地产、招商蛇口、荣盛发展、新城控股。
• 市场基本面：销售面积和销售额增速持续放缓，但房价仍较坚挺，部分城市出现“抢房”现象。
• 政策导向：房地产调控政策仍偏紧，重点城市如成都、杭州、南京、西安、武汉等加强限购、限售及信贷管理，政策主基调为“房住不炒”。
• 资金面情况：房地产开发资金及个人按揭贷款增速回落，融资渠道收紧，资金面偏紧。
• 历史规律：根据小周期理论，政策全面转暖前行业指标通常会显著回落，当前虽降温但局部仍偏过热，政策收紧趋势未改。

关键信息

销售与投资趋势

• 销售面积与销售额：2018年1-4月，销售面积累计同比增速为1.3%，销售额为9%，较2016年同期大幅回落。
• 房企销售表现：TOP30房企中仅8家销售增速高于去年同期，显示销售降温趋势向优势房企传导。
• 市场集中度提升：2018年1-4月，中国TOP5和TOP10市场集中度分别达到24.75%和33.25%，接近或超过美国水平。

政策与调控

• 政策收紧趋势：中央强调“房住不炒”，住建部、银监会等持续加强房地产市场监控和调控。
• 调控措施：多地出台限购、限售、限贷等政策，如成都、杭州、南京、西安、武汉等，部分城市采取摇号购房机制。
• 融资收紧：房企融资环境趋紧，部分项目融资被限制，如“432”标准，部分房企融资额度中止。

市场预期与估值

• 政策预期：短期内政策较大范围转暖的概率较低，市场难以形成一致预期。
• 估值优势：优势地产股估值较便宜，长期持有可等待大机会。
• 历史实证：小周期理论在2017-2018年表现良好，如2017年年初至2018年3月，房地产指数排名逐步提升，验证了该理论。

风险提示

• 行业降温超出预期：若行业降温超出市场预期，且政策迟迟不转暖，可能对地产股造成压力。
• 政策持续收紧：短期内政策仍偏紧，房地产市场可能继续承压。

投资评级

• 股票投资评级：买入、增持、中性、卖出。
• 行业投资评级：超配、中性、低配。
• 超配理由：A股优势地产股估值较便宜，长期持有有望获得超额收益。

结论

综合分析，当前地产A股虽处于小周期衰退期，但行业仍具一定投资价值。短期政策转暖预期不强，市场难形成一致乐观预期。长期来看，优势地产股估值较低，适合长期持有。投资者应关注政策变化和行业资金面情况，把握市场节奏，合理配置资产。

独立性声明

报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于分析师职业理解，力求客观公正，不受第三方影响。

风险提示

本报告仅供参考，不构成投资建议，投资者需自行判断并承担相应风险。