20240505-国金证券-房地产行业研究_地产重启去库存_明确释放底部信号_27页_2mb

行业观点与政策支持

中央政治局会议首次明确提出“消化存量房产和优化增量住房”，标志着房地产去库存的启动。供给端通过控制新增土地供应（商品住宅去化周期超36个月暂停供地）平衡市场；需求端以旧换新（包括市场化置换和政府收储模式），政府收储更能注入流动性，但需自上而下政策支持（如PSL、专项债）。地产调控政策优化，包括房地产融资协调机制加速落地（1979个项目获46903亿元授信）、限购政策逐步取消、房贷利率持续下调（全国首套房贷利率进入3%时代）等。

供需分析与去库存措施

• 供给端：重点60城中24城去化周期超36个月，商品房待售面积达748亿方。自然资源部要求去化周期36个月以上城市暂停新增土地供应。
• 需求端：以旧换新为主，政府收储模式力度更大，但地方加杠杆能力有限，需政策支持（如央行PSL、保障性租赁住房贷款支持计划）。2023年全国新增保障性安居工程专项债4706亿元。

市场基本面与需求分析

• 指标回调：土地成交、商品房销售、房地产开发投资等指标自2021年下半年深度回调，对标美国和日本，中国楼市筑底阶段，继续快速下跌空间小。
• 需求结构：未来改善需求和拆迁需求合计占比超90%，主力购房人群老龄化，养老、度假住房需求上升。贝壳研究院预计，2021-2035年改善性住房需求占比从18%升至57%。

优质房企分析与投资建议

• 估值底部：A股房地产板块PB估值0.63倍，处历史低位，头部企业（保利发展0.54倍、香港中海外0.39倍）估值更为极端。
• 资产质量：建发国际、滨江集团等存货结构健康（竣工存货占比低），资产流速高，待偿负债覆盖倍数强。
• 分红与股息：头部央国企分红率超30%，如华发股份55%、建发国际集团52%，高股息率达5%-8%以上，提供稳定收益。
• 投资建议：推荐具备持续拿地能力、主打改善型产品的房企（建发国际、越秀地产、华发股份、绿城中国、滨江集团），稳健选择央国企（华润置地、招商蛇口、中国海外发展、保利发展）。此外，提及中介平台贝壳受益于存量房流动性增加。

风险提示

• 宽松政策效果不及预期，三四线城市恢复乏力。
• 房企债务违约或市场信心不足，可能阻碍行业良性循环实现。