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房地产行业投资策略分析：重启去库存，新周期再出发

房地产行业投资策略分析报告指出，需求端与政策调整将是未来市场回暖的关键驱动因素。

核心观点

当前房地产市场面临供需失衡的严峻局面，2024年商品房销售面积已降至2015年水平，同比下滑明显。截至9月，全国商品房待售面积高达732亿平方米，待售商品房库存巨大。二手房挂牌量自6月以来持续攀升，进一步加剧了卖方市场压力。

预计2025年将成为新一轮房地产去库存的元年，主要由三方面因素推动：

• 开工与销售剪刀差扩大，未来三年预计剪刀差达828亿平方米
• 收储商品房用作保障房预计去库130亿平方米
• 城中村改造预计去库75亿平方米

政策面持续宽松，中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳，四大一线城市同步调整限购政策。央行宣布降低存量房贷利率，预计平均降幅0.5个百分点，引导商业银行调整存量房贷利率。

投资策略

推荐标的

1. 强信用房企（投资强度高、优质区域布局、市场化机制）：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团
2. 双轮驱动企业（住宅+商业地产，受益地产复苏和消费政策）：新城控股、龙湖集团
3. 二手房交易平台（规模提升，渗透率提高）：贝壳、我爱我家

未来路径

房价止跌回稳可能通过以下路径实现：

• 政策修复购房预期：通过首付比例下调、存量利率调整等措施，改善购房预期
• 供应端优化：严控增量、提升产品质量，70/90住房限制放开，户型优化政策陆续出台

当前居民预期不足是本轮房价下跌的主导因素，房价预期上涨比例已降至146%的历史低点。改善型需求受高库存和价格预期下行抑制，二手房挂牌量持续攀升，库存去化周期拉长。

需求侧看，城镇住房总量达3308亿平方米，人均住房面积36.5平方米，但城镇化率仍有提升空间，老旧小区住房占比高达27.5%，还有较大改善空间。

租金收益率持续提升，部分二线、三线城市租金收益率已超3%，接近房贷利率水平，进一步提高了房产的配置性价比。

本次中央政策加码力度空前，从9月至今推出一系列宏观政策"大礼包"，积极提振房地产市场。一线城市政策调整迅速，房价止跌回稳路径明显显现。

风险提示

宏观经济下行风险、资金到位不及预期风险、行业竞争加剧风险均可能对房地产市场产生重大影响。

分析师声明

开源证券股份有限公司分析师在报告中承诺：研究报告中关于发行商或证券的观点如实反映分析师个人观点，且分析师报酬与报告具体推荐意见无直接或间接联系。

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