20241122-开源证券-2025年房地产行业投资策略_重启去库存_新周期再出发_30页_3mb

房地产行业投资策略总结

1. 当前市场概况

• 房价与库存：新一轮房价调整受供需关系及购房预期影响，房价持续下跌、库存高企。商品房销售面积与金额自2022年进入下跌通道，8月新房价格降幅收窄，一线城市二手房价格已降至2017-2021年水平。截至2024年9月，商品房待售面积创历史新高，存销比超前。
• 居民预期：居民预期房价上涨比例降至14.6%，收入与就业信心指数持续下降，购房意愿不足，需求端风险待解。

2. 房价止跌回稳路径

• 政策支持：央行下调存量房贷利率，一线城市限购放松，公积金贷款利率降低，政策组合拳提振购房信心，但信心修复暂难带动成交量价快速反弹。
• 供应优化：
  • 严控增量，土地成交面积同比下降，一线城市宅地供应收紧。
  • 政策引导户型优化（如深圳、上海取消70/90政策），提高得房率，新房溢价潜力提升。
• 需求空间：
  • 居民住房资产负债率仅127%，城镇化率仍有6%-6.4%空间，旧房更新需求（如25年房龄住房占比）较大。
  • 三四线租金收益率（如武汉超3%）接近房贷利率，增强房产资产吸引力。
• 供需扭转预期：
  • 销售与新开工剪刀差预计2024-2026年达828亿平，库存去化亟需政策发力。
  • 收储保障房计划去库130亿平米，城中村改造（100万套）去库0.75亿平米，将带动竣工节奏。

3. 2025年行业重启去库存展望

• 去库核心路径：
  1. 新开工-销售剪刀差：库存叠加交楼延迟，预计2024-2026年剪刀差去库828亿平。
  2. 保障房收储：专项债收储与央行再贷款助力，2024年首批收储启动，支持后续去库存。
  3. 城中村改造：货币化安置100万套，去库0.75亿平米，全国危旧房改造需求仍大。
• 市场反弹节点：2025年政策带动销量反弹，房价预期逐步修复，全国商品房销售预计增长2%-3%，销售均价增长0%-10%。

4. 投资建议

• 强信用房企：保利发展、招商蛇口、建发股份、绿城中国等，布局区域优质、投资强度高。
• 双轮驱动企业：新城控股、龙湖集团，住宅+商业地产发力。
• 二手房平台：贝壳、我爱我家，受益于渗透率提升。

5. 风险提示

• 宏观经济波动：收入下降或抑制需求。
• 政策执行不及预期：保障房收储或城中村改造进度滞后。
• 行业竞争：头部企业整合加速，弱小企业风险上升。