20240515-国金证券-房地产行业研究_四问去库存_再Call地产股底部已现_18页_2mb

房地产去库存分析总结

一、去库存模式与路径

1. 五种主要模式：

   • 代售模式：落地最多，灵活但成功率低。
   • 旧房换购模式：需政府收购旧房，去库规模小但置换效率高，部分城市试点效果显著。
   • 回购收储模式：政府直接收储新房，去库存体量大，需大量资金支持。
   • 发放补贴模式：降低购房成本，配套政策作用较小，但部分城市实施。
   • 旧转保模式：肇庆试点，由政府支付租金，效果待检验。

2. 新房去化偏好：央国企和城投项目为主，利好此类企业。

二、去库存资金来源

1. 地方政府：发债空间有限，仅发达地区可加杠杆。
2. 中央政府支持：通过抵押补充贷款（PSL）、专项债、特别国债等提供资金，尤其是回购收储和旧房换购模式需要大规模资金。

三、配套政策方向

1. 需求端：限购政策“应放尽放”，一线城市逐步放松，如北京、深圳、天津优化政策，取消部分限购。
2. 信贷端：房贷利率持续下调，多城取消利率下限，减轻购房负担。

四、地产股底部判断

1. 股价先行：政策转向早于基本面，与美国房地产股类似，在经济刺激下可能提前反弹。
2. 估值支撑：投资者对基本面筑底有预期，估值底部已现，历史类比（如航空业）可佐证。

投资建议

1. 首推：具备核心城市项目、改善型产品的房企（如建发、绿城、华润等）。
2. 稳健选择：央国企头部企业（如招商蛇口、保利、中海等），财务稳健，估值有望修复。
3. 推荐中介平台：贝壳等，受益于存量房流动性提升。

风险提示

1. 政策提振力度不及预期。
2. 三四线城市恢复乏力。
3. 房企债务违约风险。

总结：以旧换新是主线，央国企受益，地产股底部或已确认，需关注政策落地节奏和资金支持力度。