2025年房地产行业投资策略重启去库存新周期再出发-开源证券_43页_2mb

2025年房地产行业投资策略分析总结

核心观点
本轮房地产周期中，房价下跌主要由供需关系和居民预期制约。2024年1-8月商品房销售面积降至2015年水平，9月待售面积维持高位，叠加二手房挂牌量持续攀升，推动房价下行。居民购房预期不足，预计未来房价上涨比例仅146%，而房贷利率与收入预期下行形成负反馈循环。需通过政策调整、供给优化和需求改善等路径推动市场止跌回稳。

房价止跌回稳路径

1. 政策调整

   • 中央政策转向宽松，一线城市率先调整限购政策，降低首付比例与存量房贷利率，预计推动市场信心修复。
   • 央行计划通过再贷款支持保障性住房建设，专项债用于收购存量商品房，进一步释放政策信号。
   • 一线城市政策调整对全国市场具有示范作用，政策松绑后二手房成交套数同比上行。

2. 供应端优化

   • 322城1-9月宅地成交面积和金额同比分别下降20%和36%，待售面积达732亿平米，供给端将逐步收紧增量，优化存量质量。
   • 多个城市放宽户型限制，取消70/90政策，提升得房率和产品溢价空间。

3. 需求端改善

   • 居民住房资产负债率约1265%，处于低位，且25年以上房龄住房占比达27.5%，存在较大改善需求。
   • 城镇化率仍有提升空间，叠加城中村改造（预计100万套）和保障性住房建设，释放潜在购房需求。

4. 租金收益率提升

   • 百城租金收益率升至22.5%（2019年以来最高），部分二线城市和三四线城市收益率接近或超过房贷利率，提高房产配置性价比。

重启去库存与新周期
2025年或成为房地产去库存元年，三大因素推动：

• 新开工与销售剪刀差：预计2024-2026年三年累计剪刀差达828亿平米，高于当前待售库存。
• 收储商品房用于保障房：预计去化130亿平米，通过专项债和再贷款工具推进。
• 城中村改造：100万套改造可去化0.75亿平米库存。
  预测2025-2026年销售面积将分别达968亿平和1007亿平，增速2%和3%；销售均价增速由0%提升至10%，带动销售金额增速20%和40%。

投资建议

• 强信用房企：优先关注布局区域优、机制市场化的企业，如保利发展、招商蛇口、绿城中国、中国海外发展、建发股份等。
• 双轮驱动企业：新城控股、龙湖集团受益于住宅与商业地产复苏及消费政策。
• 二手房平台：贝壳、我爱我家因交易规模提升而受关注。

风险提示

1. 宏观经济下行可能抑制居民收入和购买力，影响需求端。
2. 资金到位不及预期可能导致保障房建设滞后。
3. 行业竞争加剧或推高价格下行压力，加剧企业利润空间压缩和行业分化。

关键数据

• 2024年1-9月商品房销售面积同比-17.1%，待售面积同比超2015年峰值。
• 2024年二季度个人住房贷款余额达37.79万亿元，房贷利率降至3.45%的历史低位。
• 2024-2026年新开工面积预计分别为706亿平、660亿平，竣工面积同比大幅下降但有政策托底。