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永升生活服务（1995.HK）公司点评报告总结

核心内容概述

永升生活服务（1995.HK）于2021年1月7日发布公告，拟以约4.3亿元现金收购广西彰泰物业65%股权。交易对价对应2020年静态PE为11倍，收购完成后，彰泰物业将成为永升控股子公司并实现并表。此次收并购是公司“四轮驱动”战略的重要组成部分，旨在提升公司区域布局、增强盈利能力，并通过协同效应进一步推动增长。

主要观点与关键信息

1. 收并购标的优质，协同效应显著

• 标的公司：广西彰泰物业是广西本土最大的物管公司，合约面积2200万方，管理面积780万方，合管比约2.8，成长储备充分。
• 品牌与服务定位：2020年位列中指院物企百强第63位，服务定位中高端项目，物业管理费单价显著高于当地百强物企（2-2.2元/月/平米）。
• 盈利能力：2019/2020H1净利率分别为26.7% / 33.0%，高于同业，主要得益于西部大开发的15%税率优惠、区域深耕带来的规模效应以及关联方项目结转。

2. 公司成长性强，政策利好明显

• 竞争优势：
  • 市场化外拓能力强，已通过多次收并购验证；
  • 关联方旭辉提供强大支持，包括开发项目结转和双品牌协同；
  • 优秀职业经理人团队及股权激励机制；
  • 社区增值服务能力突出，2020H1增值服务收入占比达19.4%，坪效0.61元/月/平米。
• 政策支持：住建部等十部委发布政策，鼓励物业费市场化定价、社区增值服务拓展及品质公司规模扩张，对行业形成重大利好。

3. 投资建议与财务预测

• 盈利预测：2020-2022年归母净利润分别为3.99/6.44/9.49亿元，同比增速分别为+78% / +61% / +47%，对应EPS分别为0.24/0.39/0.57元。
• 估值指标：2020-2022年PE分别为72.2/44.7/30.4倍，上调目标价至26.82港元，对应2020/2021/2022年PE分别为93.6/58.4/40.0倍。
• CAGR：2019-2022年CAGR为57.4%。

4. 规模提升与未来增长空间

• 规模增长：此次收并购将使永升合约/在管面积提升超过10%，并为未来1-2年带来管理面积增长。
• 协同效应：
  • 市场化外拓能力与区域资源互补；
  • 社区增值服务能力可复制至广西市场；
  • 科技赋能将降低管理成本，提升效率。

5. 风险提示

• 收并购标的整合不及预期；
• 第三方外拓市场竞争加剧。

四轮驱动战略成果

公司持续践行“关联方+招投标+战略合作+收并购”四轮驱动战略，已成功完成三起同业并购：

• 青岛雅园（51%股权，2019年6月）；
• 青岛银盛泰（50%股权，2020年2月）；
• 香江物业（55%股权，2020年4月）。

通过多次并购，公司积累了丰富的投后管理经验，此次收购广西彰泰物业将进一步巩固其在广西市场的地位。

财务数据摘要

投资评级

• 评级：买入
• 目标价：26.82港元
• 投资逻辑：公司具备市场化外拓能力、关联方协同、优秀管理团队及社区增值服务优势，叠加政策利好，有望实现业绩快速增长。

结论

永升生活服务凭借其市场化外拓能力、优质收并购标的及政策利好，展现出强劲的增长潜力。公司通过此次收购广西彰泰物业，将进一步拓展区域布局，提升管理规模和盈利能力，同时强化社区增值服务和科技赋能能力。预计未来三年公司业绩将持续增长，维持“买入”评级。