20210325-开源证券-永升生活服务-01995.HK-港股公司信息更新报告_四轮驱动_精细运营_持续高速高质发展_7页_724kb

永升生活服务（01995.HK）总结

核心内容概述

永升生活服务（01995.HK）是一家专注于物业管理及社区增值服务的公司，依托旭辉集团的资源支持，具备强大的第三方外拓能力。公司业务涵盖物业服务、社区增值服务及非业主增值服务，形成多业态均衡发展的格局。2021年3月25日，公司股价为17.74港元，总市值为296.33亿港元，流通市值与总市值一致，显示公司股权高度集中。近3个月换手率为38.71%，表明市场活跃度较高。

主要观点与关键信息

1. 业务结构与盈利质量

• 收入结构：2020年，公司实现营收31.20亿元，同比增长66.1%；归母净利润3.90亿元，同比增长74.4%。
• 业务占比：物业服务、社区增值服务、非业主增值服务分别占总收入的56%、25%、18%。
• 毛利率：整体毛利率为31.4%，同比增长1.8个百分点，其中社区增值服务毛利率高达49.6%，对整体毛利贡献占比达40%。
• 盈利质量：公司维持“六、二、二”盈利质量格局，即物业服务占60%、社区增值服务占20%、非业主增值服务占20%。

2. 四轮驱动与规模拓展

• 四轮驱动策略：公司坚持“四轮驱动”战略，强化业务拓展动力。
• 在管面积：2020年末，公司合约面积达1.81亿平米，在管面积为1.01亿平米。
• 母公司占比：旭辉集团收入与在管面积占比分别为37.0%、21.4%，同比下降13.1%和5.8%。
• 第三方拓展：公司积极拓展第三方市场，2020年来自第三方在管物业的收入为11.07亿元，近5年复合增速达107.2%。

3. 社区增值服务创新

• 业务独立化：公司坚持平台+生态战略，将专项业务独立为业务单元（BU）。
• 美居业务上线：2020年建立美居业务独立单元，成功上线芯选商城。
• 收入结构：社区增值服务收入7.90亿元，同比增长63.8%；其中家居生活占比57.5%，停车位管理租赁占13.2%，物业经纪服务占24.3%，公用区域增值服务占5.0%。

4. 盈利预测与投资建议

• 盈利预测：公司调整并新增2021-2023年盈利预测，预计归母净利润分别为6.1亿元、9.1亿元、13.3亿元，EPS分别为0.4元、0.5元、0.8元/股。
• 估值：当前股价对应PE分别为41.0倍（2021）、27.4倍（2022）、18.7倍（2023）。
• 投资评级：维持“买入”评级，认为公司基本面持续向好，成长迅速。

风险提示

1. 宏观经济风险：居民可支配收入低迷可能影响行业收缴率。
2. 行业盈利风险：人工成本上升及物管费提价困难，可能压缩行业毛利率。
3. 成长性风险：市场竣工量低位可能导致合同储备向在管项目转化周期延长。
4. 汇率波动风险：汇率波动可能影响公司财务表现。
5. 运营风险：高管及核心人员变动可能影响公司稳定性。

估值与财务指标

结论

永升生活服务凭借其在物业管理及社区增值服务领域的领先地位，持续推动多业态均衡发展。依托旭辉集团资源，公司具备强大的外拓能力，业务独立化与创新化为其发展提供了强劲动力。公司基本面稳健，盈利质量高，未来三年盈利预测显示其成长性良好，估值合理，因此维持“买入”评级。然而，需关注宏观经济、人工成本、市场竣工量及汇率波动等潜在风险。