20180906-东吴证券-新城控股-601155.SH-销售维持高增态势_土地投资较为稳健_4页_712kb

新城控股经营与财务总结

核心内容概览

新城控股在2018年8月及1-8月的经营表现突出，销售持续高增长，土地投资稳健，持有物业租金收入快速增长，财务指标表现良好，投资建议为“买入”评级。

销售业绩分析

• 8月单月销售：

  • 合同销售金额约236.8亿元，同比增长171%。
  • 销售面积约183.3万平米，同比增长207%。
  • 销售均价12919元/平米，同比下降12%。

• 1-8月累计销售：

  • 合同销售金额约1373.4亿元，同比增长114.94%。
  • 销售面积约1104.6万平米，同比增长139.97%。

• 销售目标完成情况：

  • 截至2018年8月，已完成全年1800亿销售目标的76%，预计全年将超额完成销售目标。

土地投资分析

• 8月拿地情况：

  • 全口径拿地金额50.5亿元，同比增长123%。
  • 拿地面积243万平米，同比增长32.0%。
  • 单月拿地均价2077元/平米，为年初以来最低值。

• 1-8月累计拿地：

  • 新增项目总建筑面积达1658万平米，同比增长28.2%。
  • 总地价475亿元，同比增长2.7%。
  • 地价占当期销售金额的34.6%，投资趋于稳健。

• 城市布局：

  • 重点布局在二线城市及热门三线城市。

持有物业表现

• 吾悦广场运营情况：

  • 已开业吾悦广场26个，总开业面积252.08万方，同比增长70.82%。
  • 实现租金及管理费收入8.76亿元，同比增长154.93%。
  • 出租率达98.32%，表现优异。

• 在建及拟建项目：

  • 在建及拟建吾悦广场达54个，显示公司全国布局持续均衡拓展。

财务预测与估值

• 盈利预测：

  • 2018-2020年EPS分别为4.38、5.33、6.60元，对应PE分别为5.82、4.79、3.86倍。

• 估值指标：

  • P/B（市净率）逐年下降，从2017年的2.79倍降至2020年的1.07倍。
  • EV/EBITDA（企业价值/息税折旧摊销前利润）持续下降，显示公司估值逐步优化。

财务状况分析

资产负债表（单位：百万元）

• 资产负债率逐年下降，显示公司财务杠杆逐步优化。

现金流量表（单位：百万元）

• 现金净增加额在2017-2019年持续增长，2020年略有下降，但整体仍保持稳健。

利润表（单位：百万元）

• 净利润增长显著，2018年同比增长64%，2019年增长21.6%，2020年增长23.9%。
• 毛利率基本稳定，略有波动，但整体保持在35%左右。
• 销售净利率逐年下降，反映成本控制压力加大。

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 理由：
  • 公司“住宅+商业”双轮驱动模式效果显著。
  • 销售规模持续扩张，新增土地储备充沛。
  • 预计未来2-3年销售增速仍将保持在行业较高水平。
  • 财务指标稳健，估值持续优化。

风险提示

• 行业销售波动：房地产市场整体波动可能影响公司销售表现。
• 政策调整风险：棚改、调控、税收等政策变动可能带来经营风险。
• 融资环境变动：按揭、开发贷、利率调整等可能影响公司资金链。
• 企业运营风险：人员变动、施工进度、土地获取等可能影响公司发展。
• 汇率波动风险：若公司有外币负债，汇率波动可能带来财务成本变化。

市场数据

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