房地产行业年报及一季报综述：业绩后劲充足，负债率升幅放缓-20190505-长江证券-23页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2019年房地产行业整体呈现业绩稳健增长、负债率高位稳定、融资环境逐步改善的态势。行业分化趋势明显，大型、中型和小型房企在业绩、融资、负债等方面表现差异显著。政策层面保持稳定，市场进一步向一二线城市及都市圈集中，三四线城市面临较大压力。板块估值处于历史低位，具备长期配置价值。

主要观点

1. 业绩增长

   • 2018年及2019年一季度，上市房企归母净利润增速分别为11.3%和16.4%，略低于2017年的26.5%，主要受少数股东损益占比提升和费用率上升影响。
   • 大型房企在2018年表现优于中型及小型房企，但2019年一季度中型房企归母净利润增速明显领先。
   • 龙头房企销售目标增长稳健，2019年一季度基本完成全年销售目标的20%左右。

2. 负债率与偿债能力

   • 2018年末上市房企资产负债率上升至80.1%，净负债率约94.5%；2019年一季度资产负债率维持稳定，净负债率进一步升至100.4%。
   • 大型房企负债率及偿债压力相对较低，中型房企净负债率较高，短期偿债压力较大。
   • 上市房企货币资金覆盖率维持在122.0%至123.1%之间，短期偿债压力稳健。

3. 融资环境改善

   • 2018年房企融资环境紧缩，借款收到的现金同比增速仅为0.8%，偿还债务支付的现金同比增速达到31.9%。
   • 2019年一季度融资环境有所改善，大型房企融资优势明显，借款收到的现金同比增速回升至9.1%。

4. 楼市分化趋势

   • 一二线城市市场持续回暖，三四线城市受棚改影响较大，后续或承压。
   • “一城一策”政策逐步推进，给予地方调控更多灵活性，有利于市场稳定。

5. 投资建议

   • 当前房地产板块估值处于较低水平，长期配置价值凸显。
   • 建议关注布局都市圈的龙头房企，如华夏幸福、新城控股、金科股份、中南建设、阳光城、蓝光发展等。
   • 长期看好万科A、保利地产、招商蛇口、融创中国、中国恒大。

关键信息

• 行业整体表现：2018年及2019年一季度，房地产行业整体业绩保持稳健增长，但增速较2017年有所放缓。
• 房企分类：根据市值将房企分为大型、中型和小型，分别对应不同的财务表现。
• 财务指标：2018年上市房企期间费用率上升，但大型房企费用管控能力优势明显；预收账款增速较快，保障后续营收。
• 政策导向：2019年政策以“稳”为主，推动“一城一策”实施，促进楼市结构分化。
• 销售趋势：一线和二线城市销售同比大幅增长，三四线城市销售承压，受棚改影响显著。
• 融资情况：大型房企融资渠道相对畅通，中型房企融资压力较大，小型房企表现不佳。
• 估值水平：申万房地产板块PE处于历史低位，重点房企估值具备长期配置价值。

表格汇总

图表要点

• 图1：2018年及2019年一季度营业收入增速维持高位。
• 图2：业绩增速相比2017年有所回落。
• 图3：毛利率保持高位，2018年达到32.4%。
• 图4：归母净利率维持高位，2019年一季度回升至10.8%。
• 图5：大中型房企营业收入增速领先。
• 图6：中型房企归母净利润增速领先。
• 图7：期间费用率有所上升。
• 图8：大型房企费用管控能力优于中型及小型房企。
• 图9：少数股东损益占比提升，中型房企表现突出。
• 图10：各类房企少数股东损益占比均有所上升。
• 图11：预收账款保持快速增长。
• 图12：中型房企预收账款增速领先。
• 图13：中型房企营收锁定程度领先。
• 图14：2019年一季度房企完成全年销售目标的20%。
• 图16：2019年4月TOP100房企销售额同比增长15.4%。
• 图17：2019年4月TOP100房企单月销售额同比增加27.1%。
• 图18：1-4月房企销售增速排名前列。
• 图19：上市房企销售回款稳健增长。
• 图20：2018年上市房企经营性净现金流提升。
• 图21：大中型房企销售回款增速领先。
• 图22：大中型房企经营性财务支出增速反弹。
• 图23：2019年一季度房企融资环境改善。
• 图24：大型房企融资表现优于中型房企。
• 图25：2018年偿债高峰期，大型房企受影响较大。
• 图26：中型房企偿债压力显著。
• 图27：2018年筹资性净现金流明显下降。
• 图28：大型房企筹资性净现金流相对较好。
• 图29：上市房企资产负债率维持高位。
• 图30：有息负债增速回落至低位。
• 图31：大型房企有息负债增速领先。
• 图32：净负债率维持高位，2019年一季度达100.4%。
• 图33：短期偿债压力维持稳定。
• 图34：大型房企资产负债率相对较高。
• 图35：大型房企真实负债率高于中型及小型房企。
• 图36：中型房企净负债率相对更高。
• 图37：大型房企货币资金覆盖率较高。
• 图38：2019年一季度一线城市新房销售同比增长35.5%。
• 图39：二线城市新房销售同比增长32.6%。
• 图40：2019年棚改任务量明显下降。
• 图41：中西部省份受棚改影响较大。
• 图42：2019年1-3月中西部及东北累计销售面积实现正增长。
• 图43：2019年1-3月棚改专项债累计发行2194亿元。
• 图44：中型房企业绩增速较高。
• 图45：2019年4月TOP100房企销售额同比增长15.4%。
• 图46：申万房地产板块PE处于较低水平。
• 图47：申万房地产板块相对PE接近历史底部。
• 图48-55：重点房企PE（前复权）处于历史低位。

风险提示

• 流动性环境改善或不及预期。
• 调控政策或继续收紧，影响市场表现。

结论

房地产行业整体表现稳健，业绩增长与销售稳定，但分化趋势明显。大型房企在融资、费用管控和负债压力方面表现优于中型及小型房企。一二线城市市场持续回暖，三四线城市则面临较大压力。当前板块估值处于历史低位，具备长期配置价值。建议投资者关注布局都市圈的龙头房企，把握行业长期发展机遇。