中国房地产资产证券化研究系列之三：REITs科普二：美国基础设施REITs介绍_33页_5mb

美国基础设施REITs介绍及中国REITs试点分析

核心内容

本报告分析了美国基础设施REITs市场的发展现状、典型公司及在中国公募REITs试点背景下的投资建议。美国基础设施REITs作为REITs市场的重要组成部分，具有高收益率、良好流动性及稳定现金流等优势，是中国房地产资产证券化的重要参考。

主要观点

• REITs定义与分类：REITs是一种以产生稳定现金流的不动产为基础资产的投资计划，包括基础设施类REITs和数据中心REITs等。基础设施REITs主要投资于铁路、通信铁塔、能源管道等资产。
• 美国市场发展现状：美国基础设施REITs虽然数量较少，但市值占比高，流动性风险小，收益率表现优异，是REITs市场的重要组成部分。
• 收益率表现：美国基础设施REITs的20年平均年化收益率约为15%，远高于标普500的8.15%。2019年收益率达到41.95%，仅次于工业REITs、数据中心REITs和林场REITs。
• 流动性特征：基础设施REITs的平均每日成交量为145万股，相对流动性为1.253，为各类型REITs中最高。
• 债务水平：基础设施REITs的资产负债率较低，利息保障倍数低于平均水平，但整体负债水平良好。
• 典型公司分析：包括AMT、CCI、SBAC、CORR等，这些公司具有稳定的盈利能力和良好的分红表现。
• 投资建议：中国公募REITs试点起步，未来可能扩展至更多不动产类型。建议关注具有稳定现金流和核心资产的地产公司，如光大嘉宝、城投控股、陆家嘴等。

关键信息

美国基础设施REITs市场概况

• 数量与市值：截至2020年2月底，美国市场共有163只权益型REITs，其中基础设施REITs为5只，占3%。若包含数据中心REITs，数量增至10只，占6.1%；若包含仓储类REITs，数量增至15只，占9%。
• 市值占比：基础设施REITs市值占比16.53%，若包含数据中心REITs则为24%，若包含仓储类REITs则为29.5%。
• 收益率：基础设施REITs的收益率位于各类型REITs第一梯队，2019年收益率达41.95%，比办公室REITs高出10.53%。

典型基础设施REITs介绍

AMT美国电塔

• 公司简介：美国最大的通信铁塔运营商，成立于1995年，2012年转型为REITs。
• 主营业务：通信铁塔租赁及管理，占营收98.5%。
• 财务特征：毛利率稳定在70%附近，净利率有所改善，2019年达25%。
• 估值水平：P/FFO维持在较高水平，EV/EBITDA稳定。
• 分红特征：股利支付率长期保持在89%以上，股息率稳定在2%附近。

CCI冠城国际

• 公司简介：全美最大的共享通信基础设施供应商，2014年成为REITs。
• 主营业务：站点租赁为主，占比达88%。
• 财务特征：营收稳健增长，利润率持续走高，2019年毛利率达66%，净利率达15%。
• 估值水平：企业价值倍数稳中有升，PE值下降。
• 分红特征：股息率稳定在3%以上，分红稳定增长。

SBAC通信

• 公司简介：美国前三大通信基础设施租赁服务公司之一，成立于1989年。
• 主营业务：站点租赁及网络发展服务，占营收92.5%。
• 财务特征：2019年营收18.6亿美元，净利润增长显著，毛利率呈上升趋势。
• 估值水平：P/FFO估值改善，EV/EBITDA稳定。
• 分红特征：股息率稳定在2%附近，分红稳定。

CORR能源基础设施信托

• 公司简介：专注于美国中上游能源基建资产，如管道、收集系统等。
• 主营业务：能源基建资产租赁，占营收80%。
• 财务特征：营收稳定，净利润下滑严重，主要由于权益型证券损失。
• 估值水平：EV/EBITDA稳定，PE值下降。
• 分红特征：股息率稳定在2%附近，分红稳定。

美国数据中心REITs市场概况

• 数量与市值：截至2020年2月底，数据中心REITs共5只，市值占比7%。
• 收益率：数据中心REITs收益率位于各类型REITs第一梯队，2019年收益率达44.21%。
• 流动性特征：平均每日成交量为110.7万股，相对流动性为1.131，流动性略低于基础设施REITs。
• 典型公司介绍

Equinix

• 公司简介：全球数据中心服务巨头，2015年成为REITs。
• 主营业务：主机托管、网间结算，占营收75%-80%。
• 财务特征：2019年营收55.6亿美元，净利润增长38.9%，毛利率稳定在50%。
• 估值水平：EV/EBITDA稳中有升，PE值下降。
• 分红特征：股息率稳定在3%以上，分红稳定。

美国自助仓储REITs市场概况

• 数量与市值：截至2020年2月底，自助仓储REITs共5只，市值占比5.36%。
• 收益率：自助仓储REITs收益率较低，2019年累计收益率为13.7%。
• 流动性特征：平均每日成交量为81.2万股，相对流动性为0.715，低于平均水平。
• 行业特点：行业高度分散，公司护城河较浅，需求以家庭为主。

投资建议

• 短期关注：基础设施领域公司，如城投控股、浦东金桥、上海临港外高桥等。
• 长期看好：持有核心资产的地产公司，如陆家嘴、金融街、中国国贸、龙湖、华润、新城控股、万科、保利、招商蛇口等。
• 资产管理公司：光大嘉宝等。

风险提示

• 政策推行不及预期
• 宏观经济下滑
• 相关公司业务拓展不及预期