20220620-上海证券-公募REITs系列研究报告_我国基础设施REITs上市一周年回顾与展望_11页_1mb

我国基础设施REITs上市一周年回顾与展望总结

核心内容

我国基础设施REITs自2021年6月21日首批发行以来，已发展至12只产品，合计募集458.12亿元，成为盘活存量资产的重要工具。REITs市场在试点阶段展现出较快的发展速度，尤其在特许经营权类REITs方面，如收费公路和产业园REITs，因其交易结构和估值方式相对简单，发行速度更快。REITs作为独立的权益资产子类，其表现与股票市场差异较大，具有独立的行情走势和资产配置价值。

主要观点

• 发行速度较快：REITs市场在试点初期保持快速发行节奏，首批9只后又陆续发行3只，覆盖多种基础设施类型。
• 资产类型相对单一：目前上市的REITs主要集中在特许经营权类和产权类，涉及收费公路、产业园、仓储物流、环保等资产类型，但尚未覆盖所有基础设施领域。
• 风险收益特征明显：REITs整体风险水平低于股票市场和大部分股票型基金，波动率和最大回撤均较小，显示出其作为稳健资产的优势。
• 分红表现良好：首批REITs均已实现分红，净现金流分派率整体高于4%，符合政策要求。其中特许经营权类REITs的分派率显著高于产权类。
• 市场流动性较好：尽管REITs整体处于高溢价状态，但其日均换手率普遍在1%以上，部分产品接近3%，显示出较强的市场接受度和流动性。
• 限售份额解禁影响有限：首批REITs限售份额解禁后，市场整体价格波动风险较小，部分产品可能面临短期压力，但长期来看仍具配置价值。

关键信息

一、发行情况

• 发行批次：共三批，累计12只产品，发行规模458.12亿元。
• 资产类型：
  • 产权类：6只，发行规模占比38.46%。
  • 特许经营权类：6只，发行规模占比超60%。
• 主要产品：
  • 收费公路：如浙商沪杭甬高速、平安广州广河高速等。
  • 产业园：如博时蛇口产园、东吴苏园产业等。
  • 仓储物流：如红土盐田港、中金普洛斯等。
  • 环保：如中航首钢生物质、富国首创水务等。

二、市场表现

• 累计收益率：
  • 环保REITs平均收益率44.46%，表现最好。
  • 仓储物流REITs平均收益率34.97%。
  • 产业园REITs平均收益率26.72%。
  • 收费公路REITs表现最差，其中平安广州广河高速累计收益率为负。
• 价格波动：
  • REITs整体波动率较低，平均低于股票基金和股票。
  • 有四只REITs日均换手率接近3%，流动性较好。
• 溢价率：
  • 除收费公路REITs外，其他产品普遍处于高溢价状态，平均溢价率32.58%。
  • 部分产品溢价率超过43%，如建信中关村和中航首钢生物质。

三、分红情况

• 分红次数：所有首批REITs均至少分红一次，部分产品分红两次。
• 净现金流分派率：
  • 特许经营权类平均为9.44%，产权类平均为2.58%。
  • 预计首批产权类REITs上市满首年的分派率在4.26%-4.88%之间，特许经营权类在8.73%-18.57%之间。
• 可供分配金额：首批REITs累计分红比例平均为75%，最小为65%。

四、限售份额解禁影响

• 解禁时间：首批REITs专业投资者限售份额于2022年6月21日解禁。
• 解禁份额：合计21.71亿份，将使可流通份额翻倍。
• 解禁影响：
  • 从上市公司解禁数据看，短期内REITs可能面临价格波动。
  • 但因REITs价格已部分反映解禁预期，且限售份额持有者资金属性相对稳定，大规模抛售可能性较低。
  • 部分高溢价率和机构资金占比较小的REITs，短期价格波动风险较大。

五、未来展望

• 发展潜力大：当前REITs市场规模尚小，与我国庞大的基础设施存量资产不匹配，未来具有广阔发展空间。
• 政策支持：监管层持续释放政策红利，包括扩大试点区域和行业、提供税收便利、推动扩募等。
• 经济意义：
  • 有助于降低政府和企业债务风险。
  • 提升基础设施运营管理水平。
  • 拓宽社会融资渠道，为基础设施募集增量资金。
• 长期配置价值：REITs作为优质资产，具有较高的投资性价比，未来将吸引更多长期配置资金进入市场。

结论

我国基础设施REITs市场虽处于试点阶段，但已展现出良好的发展势头和资产配置价值。尽管短期内面临限售份额解禁带来的价格波动风险，但从长期来看，其仍将是推动基础设施发展和实现资产增值的重要工具。未来随着资产类型多样化和市场规模扩大，REITs市场有望进一步成熟，为投资者提供更丰富的选择。