北大光华-_中国基础设施REITs创新发展研究-2019.1-64页_4mb

报告摘要

北京大学光华管理学院“光华思想力”新金融研究系列报告之九：中国基础设施REITs创新发展研究总结

核心内容

本报告分析了中国基础设施REITs的适用性、意义及发展路径，结合美国、澳大利亚、印度等国家的REITs或类似产品（如MLPs、LIF、InvITs）的发展经验，探讨了中国在推动基础设施REITs市场建设中的关键因素与建议。报告指出，基础设施REITs能够有效盘活存量资产、降低宏观杠杆率、促进金融市场发展，并为社会资本提供退出渠道，有助于提升基础设施投融资效率与资源配置水平。

主要观点

基础设施REITs的优势
- 基础设施REITs具备税收驱动、稳定分红、公开上市等特点，能够有效解决中国基础设施领域投融资模式的结构性问题。
- 可为社会资本提供多样化的退出方式，发挥基础设施项目定价的“锚”作用，推动市场化定价机制。
- 能够吸引普通投资者共享基础设施投资收益，助力经济发展成果全民共享。
海外市场经验
- 美国基础设施REITs和MLPs市场较为成熟，其中MLPs主要聚焦于能源基础设施，如油气管道等，具有稳定的租金收入特征。
- 澳大利亚LIF与REITs在形式上不同，但具备相似的运作机制和投资特性，主要投资于交通、能源等基础设施资产。
- 印度InvITs作为专门针对基础设施的信托基金，具有更高的专业性要求和投资门槛，但已实现部分成功案例。
中国基础设施REITs的适用性
- 中国基础设施投资规模巨大，但传统投融资模式存在投资效益不一、融资渠道狭窄、资本退出困难等问题。
- 基础设施REITs可为PPP项目提供退出机制，有助于提升项目落地率与质量。
- 中国具备发行基础设施REITs的条件，如收费公路、电力、燃气、水务等资产具有稳定现金流和资产价值。
基础设施REITs的市场潜力
- 中国基础设施REITs市场规模有望达到万亿级，预计未来将占GDP比重较高。
- 按1%的证券化率计算，仅收费公路资产即可形成约8000亿元的市场规模。
- 中国基础设施REITs的发展将有助于推动供给侧结构性改革，促进金融市场多元化发展。

关键信息

一、基础设施REITs的核心特征

稳定现金流：基础设施资产通常具备长期稳定的收益来源，如租金、通行费等。
强制分红：REITs需将可分配收益的90%以上用于分红，以保障投资者收益。
税收优惠：REITs享受税收中性待遇，避免双重征税，提升投资吸引力。
公开上市：REITs通过证券市场公开募集资金，提升资产流动性。

二、中国基础设施REITs的适用资产

市政设施：燃气、供电、供水、供热、污水处理等。
交通设施：收费公路、铁路（含高铁、地铁）、机场、港口、码头等。
公共服务设施：教育、健康、养老、保障房等。
其他资产：物流、环保等。
优先试点资产：保障房、物流、高铁、收费公路、环保类资产。

三、基础设施REITs市场建设的主要考虑因素

监管规则
- 需制定适合中国国情的REITs规则，兼顾投资者利益与公共利益。
- 明确资产权属、特许经营权转让、信息披露等要求。
估值定价体系
- 估值应基于资产产生的现金流和分红政策，考虑通胀、特许经营权期限等因素。
- 建立合理的价格调整机制，确保资产收益稳定增长。
法律与行政事项
- 基础设施资产需产权清晰、可合法转让，且需符合相关法律法规。
- 特许经营权转让需地方政府审批，防止滥用公权力。
投资者结构与市场培育
- 降低REITs投资和转让门槛，吸引更多投资者参与。
- 加强投资者教育，提升市场认知度。
- 培育专业机构，如基金管理人、律师、会计师等，以支持REITs发展。

发展建议

尽快出台REITs规则并推出试点产品
- 推出符合中国基础设施特点的REITs产品，优先考虑风险小、收益稳定、运营成熟的项目。
- 推动试点，积累市场经验，逐步推广至更多领域。
给予税收支持政策
- 借鉴海外经验，在企业所得税、增值税、印花税等方面给予支持，以提升REITs的吸引力。
培育专业投资机构与市场
- 加强专业人才队伍建设，提升市场运作效率。
- 推动机构投资者参与，提升二级市场流动性与活跃度。