20210530-安信证券-城市更新系列报告四_解析房企旧改地图_领地_特征与三条红线以来的变化_10页_1mb

房企旧改地图特征与“三条红线”以来变化分析总结

一、房企旧改地图的区域特征

1.1 全国范围内的布局

• 大湾区是房企旧改项目布局最多的区域，其政策体系较为完备，旧改进程较深。

  • 深圳：主要由佳兆业、恒大、龙光、万科、华润、卓越等房企主导。
  • 广州：以时代、富力、合景泰富、奥园等房企为主。
  • 其他湾区城市：如东莞、珠海、佛山、中山等，均有房企布局，其中奥园、龙光在东莞、珠海较多；合景、时代在佛山较多；龙光在中山较多。

• 北方城市以北京为核心，石家庄、太原、郑州等也有一定布局。

  • 北京主要由首开、首创等本地国企主导；恒大、融创在石家庄布局；融信在太原和郑州布局。

• 东部城市中，上海、福州、厦门是房企旧改重点布局区域。

  • 佳兆业、阳光城在上海有旧改项目；建发、正荣、旭辉在厦门和福州布局。

• 其他区域如广西、湖北等地，龙光、佳兆业等房企也有所布局。

1.2 城市内部的“领地”划分

• 深圳：

  • 福田区：绿景控股、佳兆业
  • 南山区：恒大、龙光
  • 罗湖区、龙岗区、大鹏新区、光明区：佳兆业、恒大
  • 龙华区：绿景控股、恒大、卓越

• 广州：

  • 中心区域（越秀、荔湾、天河、海珠）：富力为主，时代、合景、奥园也有少量项目。
  • 外围区域（花都、从化、增城、番禺、南沙）：时代、奥园、富力为主。

二、“三条红线”以来房企旧改地图的变化

2.1 第一类城市：旧改地图难以突破，非中心区域为主

• 典型城市：深圳
  • 新获取的旧改项目主要集中在龙华区，非深耕房企如阳光城、滨江、华侨城也在此区域布局。
  • 中心区域（福田、罗湖、南山）旧改项目较少由非深耕房企获取。

2.2 第二类城市：旧改地图模糊化，非深耕房企可进入中心区域

• 典型城市：广州
  • 中心四区（越秀、荔湾、天河、海珠）项目由富力、时代、奥园主导，但2020年8月以来，雅居乐、保利、佳兆业等非深耕房企也在此区域获取项目。
  • 黄埔区成为新热点，恒大、保利、旭辉等新进入房企在此区域布局。

2.3 第三类城市：旧改处于起步期，新进入房企规避竞争

• 典型房企：阳光城、远洋
  • 阳光城在昆明、南宁布局项目，远洋在成都、重庆布局。
  • 选择非热点城市，以规避竞争。

三、旧改对房企盈利能力的影响

3.1 盈利能力表现

• 深耕旧改的房企毛利率普遍高于行业平均，尤其在2019年以来表现更为显著。
• 以TOP50房企中深耕旧改的5家为例，龙光、富力、时代近5年毛利率均高于行业中位；奥园除2017年外，佳兆业除2016、2018年外，毛利率均高于行业中位。
• 2020年TOP50房企中位毛利率相比2018年回落7.2pct，而旧改房企毛利率回落幅度普遍低于此数值。

3.2 风险与挑战

• 旧改项目具有高盈利与低周转并行的特点，项目周期长，前期垫资需求大。
• 若项目推进不顺利，可能对房企现金流产生负面影响。
• 建议关注房企旧改项目的推进情况、区位选择、操盘能力等因素。

四、风险提示

• 数据收集可能存在不完整性。
• 不同房企对旧改的指标口径存在差异。
• 旧改业务涉及复杂政策与多方博弈，需谨慎评估其对房企财务状况的影响。

五、主要房企旧改业务规划

5.1 已深耕旧改的房企

5.2 旧改优势尚不明显的房企

六、结论

• 房企旧改具有“领地”属性，区域深耕度是关键。
• “三条红线”政策促使房企转向旧改，原有的城市版图出现分化，部分城市旧改地图清晰化，部分则模糊化。
• 旧改有助于提升房企毛利率，但伴随高风险和低周转，需关注项目推进情况。
• 部分房企选择新进入旧改市场，以规避竞争。