20260720-山西证券-公募REITs定期报告_下跌趋势延续_打新吸引力减弱_9页_1mb

衍生品研究总结

核心内容

本报告为2026年7月20日发布的山西证券山证衍生品团队关于REITs市场的定期研究报告，主要分析了REITs市场的整体表现、分板块情况、新发产品动态及市场前景。

主要观点

• REITs市场整体延续下跌趋势，中证REITs全收益指数在H126期间下跌3.94%，WIND全REITs指数下跌4.90%。
• 全市场总市值为2358亿元，日均成交额为5.15亿元，市场流动性较弱。
• 2026年Q1和Q2分别有2只和12只REITs产品询价，募资额分别为56.07亿元和398.80亿元。随着商业不动产REITs试点和基础设施REITs申报加速，市场估值面临持续压制。
• 4只REITs指数基金于7月3日至9日成立，合计募集金额为2.97-3.00亿元，预计为市场引入增量资金11.96亿元，有助于提升市场流动性并推动市场机构化发展。

关键信息

市场整体表现

• 中证REITs全收益指数：-3.94%
• WIND全REITs指数：-4.90%
• 全市场总市值：2358亿元
• 日均成交额：5.15亿元

分板块情况

REITs指数基金成立

• 4只REITs指数基金成立，募集金额2.97-3.00亿元
• 引入增量资金11.96亿元
• ETF具有标准化、低成本、分散持仓等优点，有助于解决“选品难”问题，更符合中长期资金配置需求

市场预期

• 预期下半年REITs市场估值将继续被申报和新发产品压制
• 国家发改委基础设施REITs项目信息系统已对全市场公开，13个项目推荐至证监会，金额合计约273亿元

风险提示

• 政策变化超预期
• 供需失衡
• 项目经营风险
• 估值中枢下移

重点分析

交通设施类REITs

• 甬交REIT：-8.76%，总市值81.63亿元，日均成交额413.48万元，升贴水率11.71%
• 安徽交控：-9.71%，总市值60.42亿元，日均成交额1,399.07万元，升贴水率-16.76%
• 中交REIT：+15.14%，总市值58.40亿元，日均成交额1,452.18万元，升贴水率-21.12%
• 广州广河：-1.91%，总市值55.13亿元，日均成交额883.02万元，升贴水率-21.30%
• 隧道REIT：-1.55%，总市值51.09亿元，日均成交额2,131.27万元，升贴水率9.17%
• 河北高速：-3.77%，总市值46.03亿元，日均成交额186.69万元，升贴水率-5.37%
• 铁建REIT：-0.25%，总市值39.09亿元，日均成交额904.58万元，升贴水率10.30%
• 招商高速：+13.51%，总市值37.64亿元，日均成交额526.64万元，升贴水率21.48%
• 山东高速：+16.69%，总市值33.72亿元，日均成交额484.57万元，升贴水率37.60%
• 保租房类REITs表现稳健，如北投REIT、建邺REIT等

能源设施类REITs

• 国家电投：+2.46%，总市值78.06亿元，日均成交额1,287.27万元，升贴水率13.49%
• 京能国际：-1.48%，总市值57.24亿元，日均成交额711.16万元，升贴水率3.86%
• 深圳能源：+8.63%，总市值34.07亿元，日均成交额1,046.70万元，升贴水率13.05%
• 华电REIT：-1.72%，总市值21.04亿元，日均成交额446.41万元，升贴水率11.56%
• 中核清能：-2.41%，总市值19.05亿元，日均成交额502.58万元，升贴水率26.62%
• 电建清源：-3.09%，总市值15.46亿元，日均成交额587.77万元，升贴水率67.91%
• 特变REIT：+6.52%，总市值14.18亿元，日均成交额631.90万元，升贴水率21.63%

仓储物流类REITs

• 普洛斯：-25.64%，总市值46.83亿元，日均成交额1,596.23万元，升贴水率-24.54%
• 顺丰物流：-13.79%，总市值35.02亿元，日均成交额1,052.95万元，升贴水率7.81%
• 盐港REIT：-3.71%，总市值21.46亿元，日均成交额557.37万元，升贴水率7.99%
• 安博仓储：-9.36%，总市值19.51亿元，日均成交额554.33万元，升贴水率-20.31%
• 易商仓储：-17.54%，总市值17.84亿元，日均成交额693.63万元，升贴水率-8.01%
• 深国际R：+2.06%，总市值17.15亿元，日均成交额266.69万元，升贴水率-4.14%
• 京东仓储：-1.58%，总市值17.12亿元，日均成交额1,197.38万元，升贴水率-18.03%
• 大悦城REIT：-1.57%，总市值45.07亿元，日均成交额802.96万元，升贴水率42.39%
• 唯品奥莱：+3.31%，总市值41.20亿元，日均成交额669.43万元，升贴水率18.30%
• 中金印力：-7.97%，总市值39.10亿元，日均成交额954.34万元，升贴水率28.62%
• 首创奥莱：+4.98%，总市值32.90亿元，日均成交额1,104.95万元，升贴水率67.43%
• 凯德消费：-9.43%，总市值23.54亿元，日均成交额509.48万元，升贴水率2.40%
• 物美消费：-7.04%，总市值14.96亿元，日均成交额322.66万元，升贴水率61.94%
• 金茂消费：-2.06%，总市值14.79亿元，日均成交额465.69万元，升贴水率47.27%

商业不动产REITs

• 唯品商业：+0.80%，总市值80.18亿元，日均成交额8,350.97万元，升贴水率4.18%
• 砂之船：+4.85%，总市值64.98亿元，日均成交额10,730.38万元，升贴水率17.48%
• 地产商业：-9.89%，总市值36.30亿元，日均成交额4,612.69万元，升贴水率-11.29%
• 首农商业：+1.01%，总市值30.21亿元，日均成交额4,692.36万元，升贴水率0.27%

保租房类REITs

• 城投宽庭：-0.60%，总市值37.85亿元，日均成交额551.59万元，升贴水率25.31%
• 京保REIT：-0.83%，总市值28.32亿元，日均成交额830.69万元，升贴水率30.65%
• 厦门安居：-7.18%，总市值27.93亿元，日均成交额809.93万元，升贴水率59.19%
• 华润有巢：-5.08%，总市值25.73亿元，日均成交额941.09万元，升贴水率15.87%
• 蛇口REIT：-1.23%，总市值17.20亿元，日均成交额442.14万元，升贴水率31.13%
• 恒泰租住：-2.88%，总市值17.13亿元，日均成交额298.74万元，升贴水率29.33%
• 深圳安居：-2.58%，总市值16.81亿元，日均成交额521.35万元，升贴水率43.47%
• 地产租住：-4.70%，总市值16.20亿元，日均成交额294.99万元，升贴水率20.85%
• 北京昌保：-4.28%，总市值10.77亿元，日均成交额796.71万元，升贴水率16.23%

数据中心类REITs

• 南方润泽：+2.28%，总市值63.16亿元，日均成交额1,505.38万元，升贴水率39.38%
• 万国REIT：+1.00%，总市值33.51亿元，日均成交额1,269.24万元，升贴水率38.29%

总结

• REITs市场整体处于下跌趋势，部分板块如园区、仓储物流等跌幅较大，而能源设施表现相对较好。
• 新发产品增多，但申购热情下降，导致市场估值承压。
• REITsETF的成立有助于改善市场流动性，推动市场向更专业、成熟、机构化方向发展。
• 不同类型REITs表现差异显著，需关注各板块的特性及市场动态。