2017-房地产行业：：6大角度看房价泡沫_17页-1mb

中国房地产市场分析总结

核心内容

本报告围绕中国房地产市场是否出现泡沫，从多个角度进行了深入分析，包括房价与GDP、M2的比值、家庭资产配置、全球城市房价排名、地产周期、租金回报率及人口密度等。通过这些指标的比较，试图揭示当前房地产市场的运行状态与未来发展趋势。

主要观点

• 房价上涨是否为泡沫？
  一线城市房价同比上涨超过70%，部分楼盘在2个月内上涨30%以上，引发市场对房价泡沫的担忧。但报告认为，仅凭房价涨幅无法判断是否存在泡沫。

• 存量房产价值
  截至2015年底，中国城镇存量商品住房价值为125万亿元，占GDP比重为184%，占M2比重为90%。住宅价值/GDP处于稳定水平，而住宅价值/M2则呈下降趋势，显示房地产市场并未出现明显泡沫。

• 家庭资产配置
  中国家庭资产配置中，不动产占比达63%，高于发达国家及全球平均水平。这表明房地产在中国家庭资产中占据重要地位，但并未显示严重偏离基本面。

• 全球城市房价排名
  中国有3座城市（深圳、北京、上海）进入全球城市房价TOP20，且是唯一的发展中国家。一线城市房价涨幅明显，但与国际发达城市相比仍有差距。

• 地产周期特征
  中国房地产市场尚未经历真正意义上的熊市，仅出现过多次2~3年的小周期。过去10年中，房价周期平均在2~3年左右，且需外部刺激才能出现拐点。

• 租金回报率与租售比
  中国一线城市租金回报率普遍低于2%，租售比指标失效，显示房地产投资属性强于居住属性。租金回报率低导致房价上涨主要由投机推动。

• 人口与城市密度
  中国一线城市人口占比约5%，低于海外发达城市。但建成区人口密度已高于海外城市，反映中国城市群面积大、开发强度低的现实。

关键信息

1. 房地产市场指标分析

• 住宅价值/GDP：长期稳定在180%左右，显示房地产与GDP同步增长。
• 住宅价值/M2：从138%降至90%，反映货币供给增加，但房地产价格增长放缓。
• 家庭非金融资产占比：截至2015年为52%，调整后为63%，高于全球平均水平。

2. 全球城市房价比较

• TOP20城市：中国有5座城市（包括香港）入围，其中“北上深”为内地一线城市。
• 房价收入比：北京、上海、深圳的房价收入比远超海外发达城市，显示房价与收入不匹配。
• 租金回报率：中国一线城市租金回报率普遍低于2%，远低于国际标准。

3. 地产周期与外部刺激

• 周期特征：中国房地产市场仅经历小周期，尚未出现真正熊市。
• 外部刺激：房价下行需要价格绝对高和外部刺激因素共同作用，如首付贷等。

4. 城市群发展与人口分布

• 人口集中度：中国主要大城市人口占比均低于2.2%，但建成区人口密度高于海外城市。
• 城市群规模：京津冀、长三角、珠三角是中国最大的城市群，未来房地产发展重点将聚焦于此。

5. 地产三重器系列研究

• 库存篇：分析去库存对房地产市场的影响。
• 房价篇：探讨地产周期与房价走势。
• 税制篇：研究房地产税制改革对市场的影响。

图表目录

图表编号	内容
图1	考虑库存后，住宅存量面积为193亿平方米
图2	存量住宅价值为125万亿元
图3	住宅价值/GDP稳定在180%，住宅价值/M2下降至90%
图4	2015年人均财富值2.3万美元，非金融资产占比52%
图5	非金融资产占比调整后为63%
图6	中国非金融资产占比高于日本和美国
图7	全球城市市中心房价前三：伦敦、香港、东京
图8	全球房价最贵城市前三：香港、悉尼、温哥华
图9	北上深房价收入比极低，显示承担能力弱
图10	住宅开发投资增速在2011年达到峰值
图11	住宅新开工增速在2009年达到峰值
图12	住宅销售面积增速在2009年达到峰值
图13	住宅销售均价增速在2009年达到峰值
图14	中国房价长周期中未曾熊过
图15	美国房价增速在1973年达到高峰
图16	日本土地价格在1990年达到顶峰
图17	一线城市租金回报率持续下降
图18	海外发达城市租金回报率普遍高于中国
图19	北上深房价收入比远超海外城市
图20	全国一二线城市常住人口超1000万的有10个
图21	中国主要大城市人口占比均低于2.2%
图22	发达国家城市人口密度普遍较高
图23	中国一线城市建成区人口密度高于海外城市

行业评级

• 房地产行业评级：增持（维持）
• 评级标准：以报告发布日后6个月内的行业涨跌幅为基准，与沪深300指数对比。

联系信息

• 华泰证券研究所
  • 北京：北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦A座18层，邮政编码：100032
  • 上海：上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋23楼，邮政编码：200120
  • 南京：南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号楼，邮政编码：210019
  • 深圳：深圳市福田区深南大道4011号香港中旅大厦24层，邮政编码：518048

免责声明

本报告仅供华泰证券客户使用，不构成任何投资建议。报告内容基于公开信息，不保证其准确性或完整性。投资者应自行判断并承担相应风险。